Совершенствование регулирования рыночного оборота и оценки сельскохозяйственных угодий в условиях платы за сервитуты

Опыт государственного регулирования оценки сельскохозяйственных земель в России в процессе их оборота. Зарубежный опыт оценки земельных сервитутов для инженерных сетей и коммуникаций. Формирование экономической ренты для построения модели цены земли.
Краткое сожержание материала:

Размещено на

Размещено на

Тема: «Совершенствование регулирования рыночного оборота и оценки сельскохозяйственных угодий в условиях платы за сервитуты»

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические основы оценки земель сельскохозяйственного назначения при их обороте на рынке недвижимости

1.1 Научные аспекты экономической оценки земли в процессе её оборота на рынке

1.2 Принципы формирования земельной ренты, как основы определения цены земли

Глава 2. Изучения опыта оборота и оценки сельскохозяйственных земель

2.1 Опыт государственного регулирования оценки сельскохозяйственных земель в РФ в процессе их оборота

2.2 Общие методические основы и критерии оценки земельных ресурсов

2.3 Зарубежный опыт оценки земельных сервитутов для инженерных сетей и коммуникаций

Глава 3. Предложения по совершенствованию оборота и оценки земель сельскохозяйственного назначения

3.1 Пути совершенствования методики регулирования оборота и оценки земель

3.2 Предложения по разработке методики платы за сервитуты сельхоз предприятиям на основе материалов оценки земель

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Оценка современного состояния решаемой проблемы показывают, что процесс ценообразования на рынке земель сельскохозяйственного назначения идёт крайне медленно, что обусловливает, с одной стороны, невозможность проведения достоверной рыночной оценки земли, а с другой стороны замедляет процесс оборота земельных участков. Кроме того, существующая методика оценки земли совершенно не предусматривает возможности определения платы за субституты, которую должны осуществлять вторичные пользователи земли - инженерные сети и коммуникации. Поэтому наименее исследованными проблемами являются три:

1. Методологические подходы для определения рыночной стоимости земли, которая ускорила бы рыночный оборот;

2. Механизм госрегулирования оборота земель;

3. Методика определения платы за сервитуты.

Именно эти вопросы в настоящее время решены очень слабо и требуют тщательного исследования. В тоже время, существующая методика оценки сельхозземли путём применения базовых ставок и поправочных коэффициентов ещё не исчерпала себя.

Более злободневным является изучения механизма оборота земель при его ускорении через государственное регулирование, а также восстановление справедливости в процессах земельных отношений, когда сельское хозяйство не получает, принадлежащий ему платы за сервитуты.

Именно это ситуация на рынке земли и обуславливает актуальность рассматриваемой темы исследования, направленной не столько на методику самой оценки, сколько на методику решения сопутствующих задач.

Новизна рассматриваемых в диссертации вопросов обосновывается решением до сих пор малоизученных направлений оценочной деятельности: для потребностей оборота земель и для обоснования методики определения платы за сервитуты.

Целью работы является изучение условия ценообразования на рынке недвижимости (земли).

Для достижения этой цели были составлены следующие задачи:

1. Изучить научные аспекты оценки земли в процессе её рыночного оборота

2. Обосновать принципы формирования ренты, как основы ценообразования

3. Изучить опыт госрегулирования оценочной деятельности и оборота земли

4. Разработать методические основы и критерии оценки земли

5. Изучить зарубежный опыт платы за сервитуты

6. Усовершенствовать методику регулирования оборота и оценки земель

7. Дать предложения по методике платы за сервитуты.

Объектом исследования явился процесс ценообразования и рыночного оборота земель в РК.

Предметом исследования определено решение поставленных задач для выявления тенденций достижения поставленной цели.

Гипотезой выполнения данной тематики явилась осуществление регулирование оборота и оценки земель на основе формализации и моделирования механизма правового и экономического процесса осуществления земельных отношений в отрасли сельского хозяйства.

Методологической базой исследования явились следующие фундаментальные документы и положения: Земельный кодекс РК., программные документы государства, материалы аналитических отчётов использования земли за 2008-2012 гг., Постановление Правительства в сфере земельных отношений, нормативные документы министерства регионального развития, фундаментальные положения экономической теории, методология устойчивого развития общества; методы: абстрактно- логический, статистический, экспертного моделирования и формализации.

На защиту выносятся следующие положения:

· Разработка методических основ и критериев оценки земель

· Усовершенствованная методика регулирования оборота земель на основе её оценки

· Предложение по методике платы за сервитуты

1. Теоретические основы оценки земель сельскохозяйственного назначения при обороте на рынке недвижимости

1.1 Научные аспекты экономической оценки земли в процессе её оборота на рынке

В ходе реформирования земельных отношений земля в нашей стране стала товаром, т.е. имеет определенную цену, продается и покупается, приобрела экономическое содержание капитала, с ней осуществляются разные операции на началах товарно-денежных и правовых отношений.

Во времена существования лишь государственной формы собственности на землю операции с ней обобщенно называли оборотом земли, так как в этот процесс не вкладывалось экономическое содержание. Теперь, на наш взгляд, оборот земли целесообразно именовать экономическим оборотом, так как земля не только естественный объект или средство производства, но и экономическая субстанция, которая имеет определенную стоимость - нормативную, кадастровую и рыночную, служит наполнению бюджетов всех уровней денежными средствами, а граждане от операций по обороту земли получают соответствующую экономическую выгоду, стоимость земли переходит от одного субъекта собственности к другому.

Поэтому экономический оборот земли - это процесс перераспределения стоимости земли на началах товарно-денежных и правовых отношений. [1]

На практике экономический оборот и оценка земли осуществляется:

o между разными собственниками земли. При этом изменяется (или не изменяется) форма собственности на землю;

o между субъектами хозяйствования, землепользователями. При этом изменяется (или не изменяется) целевое назначение земли;

o между разными административными единицами. При этом может изменяться (или не изменяться) форма собственности на землю, принадлежность субъекту хозяйствования, целевое назначение земельных участков;

o между разными категориями земель. При этом изменяется целевое назначение использования земельных участков;

o между разными государствами. При этом изменяется владелец земли и границы государства.

Экономический оборот земли обеспечивают:

o рыночные операции - купля-продажа права собственности или права аренды на нее, аренда, залог и мена земли;

o внерыночные (гражданско-правовые) операции - дарение, передача по наследству, передача доли земли с общего имущества супругов, отвод земли для соответствующих нужд.

Процесс экономического оборота и оценки земли требует научного обоснования, определения принципов построения его научной системы, ее целей и функций.

К принципам построения системы экономического оборота и оценки земли относятся:

- реализация спроса и предложения владельцев земельных участков по осуществлению определенных операций с землей на началах товарно-денежных отношений;

- полномочие - т.е. право осуществлять операции с землей имеют органы государственной власти, самоуправления, нотариата, определенные законодательством;

- правопреемственность - т.е. свободное решение владельцем земельного участка передачи ее в пользование другому юридическому или физическому лицу;

- обоснование права на осуществление операции с землей - т.е. официальное, документально оформленное право субъекта на собственность, подтверждение отсутствия ограничений на осуществление определенной операции с землей;

- нотариальное удостоверение - т.е. оформление операции с землей у государственного или частного нотариуса;

- гражданско-правовое оформление операций с землей путем заключения договоров, соглашений, составления свидетельств и т.п.;

- платность - все операции с землей осуществляются на платных условиях, на началах, установленных государством, или договоренности субъектов оборота;

- свободное волеизъявление - т.е. взаимное согласие двух сторон, которые принимают участие в осуществимой операции с землей;

- правовое поле - законодательное определенных правовых норм, которые регламентируют осуществление операций с землей;

- землеустроительная подготовка - т.е. осуществление операций с землей предшествует разработка установленной землеустроительной документации;