Понятие недвижимости согласно статьи 130 Гражданского кодекса РФ. Основные признаки недвижимости. Полезность, долговечность, износ, ликвидность и доходность объектов недвижимости. Понятие рыночной и инвестиционной стоимости с точки зрения собственника.
Краткое сожержание материала:

Размещено на

Оглавление

1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

2. ОБЩАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ.

3. СВОЙСТВА НЕДВИЖИМОСТИ

3.1 Полезность

3.2 Долговечность

3.3 Износ

3.4 Ликвидность

3.5 Доходность

3.6 Стоимость в обмене и пользовании

3.6.1 Понятие стоимости

3.6.2 Стоимость в пользовании

3.6.3 Стоимость в обмене

3.6.3 Стоимость и цена

3.6.4 Стоимость и затраты

3.6.5 Рыночная стоимость

3.6.6 Инвестиционная стоимость

4. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ:

1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Статья 130 Гражданского кодекса РФ дает нам следующее понятие недвижимости:

«1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе. Недвижимость - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и всё, что неотделимо с ними связано как над поверхностью, так и под поверхностью земли, а так же права, интересы и выгоды, обусловленные недвижимостью.

Из комментариев к статье 130:

«<>В ГК изоляция недвижимых и движимых вещей от прав на них носит в известной степени искусственный характер. Указанные выше различия в правовом режиме недвижимых и движимых вещей распространяются прежде всего на вещные права, а не на вещи как таковые. Не случайно поэтому ст. 131 ГК называется "Государственная регистрация недвижимости", хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, а не самих вещей, а в ст. 130, посвященной недвижимым и движимым вещам, неоднократно используется термин "имущество".

2. В пункте 1 различаются два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона. В свою очередь вещи, недвижимые по их природе, подразделяются на две категории:

а) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками;

б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Деление вещей, недвижимых по их природе, на указанные две категории не проведено с достаточной последовательностью. Так, непонятно, почему обособленные водные объекты отнесены к первой категории, а леса - ко второй. С точки зрения возможности (или невозможности) перемещения, они находятся в одинаковом положении. Кроме того, критерий "невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению" неприменим к зданиям и сооружениям. Основанием для отнесения зданий и сооружений к числу недвижимых вещей является то, что они в состоянии служить своему функциональному назначению только в соединении с каким-либо земельным участком. При этом фактор возможного перемещения большинства зданий и сооружений вообще не имеет решающего значения. Было бы более правильным считать вещами, недвижимыми по своей природе, землю и все то, что прочно с ней связано, в том числе здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы.

О предприятиях как объектах, относимых к недвижимым вещам, говорится в п. 1 ст. 132 и п. 2 ст. 334. При этом они рассматриваются как имущественные комплексы. Имущественные комплексы относятся к сложным вещам (ст. 134), в состав которых наряду с недвижимыми могут входить и движимые вещи. Составные части отдельных видов имущественных комплексов определяются законами, другими нормативными актами применительно к каждому их виду.<>

3. Движимыми признаются вещи, не относящиеся к недвижимости. Ни в ГК, ни в каком-либо другом законе не дается их определения. Движимые вещи, как правило, способны самостоятельно (животные) или с помощью человека перемещаться без какого-либо ущерба их основному назначению. Местонахождение и использование движимых вещей, как правило, не связывается с каким-либо земельным участком. Однако если движимые вещи включаются в качестве составной части в имущественный комплекс, относящийся к недвижимости, то они автоматически на период подобного включения утрачивают качество движимого имущества».

Таким образом, мы можем сформулировать основные признаки недвижимости:

1. Абсолютная неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению;

2. Натурально-вещественная и стоимостная форма недвижимости;

3. Сохранение натуральной формы в течение срока эксплуатации;

4. Многократное использование недвижимости и бесконечное использование земли;

5. Перенос стоимости по мере износа.

Однако не всегда то или иное имущество можно охарактеризовать как однозначно движимое или недвижимое. В частности, возникают спорные ситуации, которые разрешаются в судебном порядке, например:

«В ходе проведения инвентаризации в краевом государственном казенном учреждения выявлены объекты: асфальтовое покрытие (земельный участок в собственности), тротуарная плитка (земельный участок в бессрочном пользовании), металлическое ограждение. К движимому или недвижимому имуществу относятся данные объекты благоустройства?»

Вопрос отнесения указанных вами объектов к движимому или недвижимому имуществу заведомо спорный. Судебная практика противоречива. Ответ во многом зависит от того, для каких целей служит данное имущество.

Твердое покрытие земельного участка не создает отдельного объекта недвижимости, оно только улучшает свойства земельного участка и является элементом его благоустройства (Постановление ФАС Поволжского округа от 10 июля 2012 г. № А65-5399/2011, ФАС Дальневосточного округа от 26 ноября 2012 г. № Ф03-5054/2012). Вместе с тем существуют и противоположные решения (Определение ВАС РФ от 6 июня 2012 г. № ВАС-6598/12).

Согласно Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, к амортизируемому имуществу относятся: ограды (заборы) металлические (код ОКОФ 12 3697050, восьмая группа), ограды (заборы), кроме металлических (код по ОКОФ 12 4540000)».

2. ОБЩАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Ниже приведена краткая таблица общей классификации недвижимости.

Тип классификации	Виды недвижимости
По целям владения	§ Для ведения бизнеса § Для проживания владельца § В качестве инвестиций
По степени готовности к эксплуатации	§ Введенные в эксплуатацию § Требующие реконструкции или капитального ремонта § Незавершенное строительство
По степени воспроизводимости в натуральной форме	§ Невоспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых § Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения
По функциональному назначению	§ жилые § нежилые (производственные (предприятия, склады, мастерские, АЗС и др.), коммерческие (офисы, магазины, гостиницы, автостоянки и др.) и социальные (школы, детсады, больницы и др.)
По форме собственности	§ государственная § частная § коллективно-совместная и долевая § недвижимость общественных организаций
По возможности приватизации	§ свободно приватизируемые § приватизируемые по решению суда § запрещенные к приватизации

3. СВОЙСТВА НЕДВИЖИМОСТИ

3.1 Полезность

Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости - это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.