Экономический анализ рыночной стоимости и инвестиционной привлекательности недвижимости

Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости. Срок окупаемости вложений. Текущая стоимость доходов (коэффициент рентабельности). Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости.
Краткое сожержание материала:

Размещено на

Введение

В условиях экономической нестабильности, инвестиции в недвижимость остаются самыми надежным и безопасным видом вложений финансовых средств. Стоимость недвижимости в меньшей степени подвержена изменениям, как например стоимость акций и дает прибыль не только от прироста, но, а так же от аренды. Ликвидная недвижимость за последние 15 лет стала составной частью рынка инвестиций. Актуальность данной курсовой работы оправданна, так как это популярная тема и дает возможность изучить основные термины и понятия, разобрать многие аспекты связанные с этой темой и изучить более углубленно поставленные вопросы в данной теме.



1. Недвижимость

Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость как объект собственности (имущества) включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. К недвижимым объектам может быть отнесено и иное имущество, существенным признаком которого с юридической точки зрения является обязательная регистрация прав, независимо от того, каковыми они могут быть: правом собственности, правом пожизненного владения, хозяйственного ведения или постоянного использования, ипотекой, сервитутом и иными правами, предусмотренными Гражданским кодексом РФ.¹

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

1.1 Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости

Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости зависит от ценности объекта недвижимости, которая, в свою очередь, обусловлена способностью и возможностью объекта удовлетворять определенные потребности и обеспечивать права и преимущества собственника в результате в результате владения этим объектом недвижимости.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Инвестиционная стоимость является наивысшей ценой, которую может заплатить инвестор за объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность, (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

1.2 Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости необходима, если инвестиционный проект является либо самостоятельным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, выделяемых в затратном подходе наряду с машинами и оборудованием, интелектуальной собственность.

Потенциальному собственнику необходимо:

· Определить срок, требуемый для возврата первоначально инвестируемой суммы;

· Рассчитать реальный прирост активов от приобретения собственности;

· Оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого конкретным объектом собственности;

Факторы, учитываемые при оценки инвестиционной привлекательности проекта.

1) Ситуация на рынке инвестиций;

2) Состояние финансового рынка;

3) Профессиональные интересы и навыки инвестора;

4) Финансовая состоятельность проекта;

Оценка инвестиционной привлекательности должна учитывать:

· Изменение стоимости денег во времени;

· Инфляционные процессы;

· Возможность альтернативного инвестирования;

· Необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования;

Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей:

1) Срок окупаемости;

2) Чистая текущая стоимость доходов;

3) Ставка доходности проекта;

4) Внутренняя ставка доходности проекта;

5) Модифицированная ставка доходности;

6) Ставка доходности финансового менеджменты;



2. Показатели инвестиционной привлекательности

2.1 Срок окупаемости вложений в недвижимость

Срок окупаемости - это число лет, необходимых для полого возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода.

Схемы расчета срока окупаемости:

· Определяется дисконтированный денежный поток доходов в соответствии с периодом возникновения;

· Рассчитывается накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическая сумма затрат и дисконтированных доходов. Расчет ведется до первой положительной величины.

· Определяется срок окупаемости по формуле:

Т_ок = Т_i + НС/ДДП,

где Т_i - число лет, предшествующих году окупаемости; НС - не возмещенная стоимость на начало года окупаемости; ДДП - дисконтированный денежный поток в год окупаемости.

2.2 Чистая текущая стоимость доходов (коэф. рентабельности)

Чистая текущая стоимость доходов (NPV) - сумма текущих стоимостей всех спрогнозированных, с учетом ставки дисконтирования, денежных потоков. Схема расчета чистой текущей стоимости (ЧТСД):

1. Определение текущей стоимости каждой суммы потока доходов, исходя, из ставки дисконтирования периода, возникновения доходов.

2. Произвести суммирование текущей стоимости будущих доходов.

3. Сравнение суммарной стоимости доходов с величиной затрат:



ЧТСД = ПД - ПЗ,

где ЧТСД - чистая текущая стоимость доходов, ПД - суммарные приведенные доходы, ПЗ - приведенные затраты по проекту.

2.3 Ставка доходности инвестиций

Ставка доходности проекта показывает величину прироста капитала на единицу инвестиций. Этот показатель отражает эффективность сравниваемых инвестиционных проектов, которые различаются по величине затрат и потокам доходов. Ставка доходности проекта (СДП) рассчитывается как отношение приведенных доходов по проекту к приведенным расходам:

СДИ= ЧТСД/ПЗ,

где СДИ - ставка доходности инвестиций, ЧТСД - чистая текущая стоимость доходов, ПЗ - приведенные затраты по проекту.

2.4 Внутренняя ставка доходности проекта

Внутренняя ставка доходности проекта- это ставка дисконтирования, приравнивая сумму текущей стоимости будущих доходов к величине инвестиций.

Расчет внутренней ставки доходности (ВСД) осуществляется методом итеративного подбора такой величины ставки дисконтирования, при которой чистая современная ценность инвестиционного проекта обращается в ноль.

Схема расчета с использованием таблиц дисконтирования:

1. Выбор произвольной ставки дисконтирования и на ее основе рассчитывается суммарная текущая стоимость доходов по проекту.

2. Производится сопоставление затрат по проекту с полученной суммой текущей стоимости доходов.

3. Если, первоначальная произвольная, ставка дисконтирования не дает нулевой чистой, текущей стоимости доходов (ЧТСД), то выбираем вторую ставку дисконтирования по следующим правилам:

если ЧТСД > 0, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;

если ЧТСД < 0, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной.

4. Подбирается вторая ставка дисконтирования до тех пор, пока не получится вариант текущей стоимость доходов, как большей так и меньшей величины затрат по проекту.

5. Рассчитывается внутренняя ставка доходности проекта, методом интерполяции, составив пропорцию и решив уравнение:

(ПД_MAX - ЗП)/ ПД_MAX - ПД_MIN = (С_д1 - (С_д1 + Х))/ С_д1 - С_д2,

где ПД_MAX - максимальные суммарные приведенные доходы, П...