Разработка концепции управления объектом недвижимости на примере Торгово-развлекательного центра "Гагаринский"

Осмотр, оценка, документальное оформление Торгово-развлекательного центра "Гагаринский". Анализ сегмента рынка недвижимости, к которому он относится, анализ информации о его текущем состоянии. Разработка концепции управления объектом недвижимости.
Краткое сожержание материала:

Размещено на

39

Размещено на

Курсовая работа

по дисциплине «Основы управления недвижимостью»

Разработка концепции управления объектом недвижимости на примере Торгово-развлекательного центра "Гагаринский"

Исследуемый Объект недвижимости: ТРЦ Гагаринский

Название и функциональное назначение: торгово-развлекательный центр Гагаринский

Место расположения: Москва, улица Вавилова, дом 3

Общая площадь, кв. м 200000м²

Структура финансирования при строительстве (%) :

· Собственные средства ____ 70%

· Заёмные средства ________ 15%

· Привлеченные средства ___ 15%

Введение

оценка недвижимость управление

В данной курсовой работе, рассматриваемым объектом анализа является торгово-развлекательный центр Гагаринский, который находится в стадии эксплуатации. Состояние здания хорошее, так как ТЦ был открыт 22.11.2010 года. Собственником объекта недвижимости является юридическое лицо, целью которого получения прибыли от сдачи площадей торгово-развлекательного центра в аренду. Назначение работы: подготовка управляющей компании информации аналитических материалов (отчеты) для использования его Заказчиком в поставленных целях.

Цель работы: разработка концепции управления объектом недвижимости с учетом выбранной стратегии развития или предложение альтернативной стратегии развития в случаи изменения намеченной концепции. Цель управляющей компании предложить собственнику вариант стратегии управление объекта недвижимости (ОН) в соответствии с поставленными целями собственника.

В рамках выполнения настоящей работы был проведен осмотр, ОН, ознакомление со всеми необходимыми документами объекта недвижимости (юридическими, техническими и экономическими характеристиками). Проведен анализ сегмента рынка недвижимости, к которому относится рассматриваемый мной о.н., а также подробно проанализирована информация о текущем состоянии рынка управления.

1.Теоретическая часть

оценка недвижимость управление

1.1 Понятие управления недвижимостью

Управление недвижимостью - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для арендаторов, определение условий сдачи в аренду, сбор арендной платы и прочее) в целях наиболее эффективного использования в интересах собственника.

1.2 Необходимость управления объектом недвижимости

Необходимость управления объектом недвижимости - это осуществление комплекса мероприятий по наиболее эффективному использованию объекта недвижимости в интересах собственника и поддержание объекта в рабочем состоянии.

До прихода мирового кризиса собственники недвижимости не задумывались об оптимизации расходов, так как сверхприбыли, получаемые от ОН, покрывали эти расходы. Но в период мирового финансового кризиса прибыли собственников ОН стали снижаться, что заставило их задуматься о целесообразности грамотного управления их недвижимостью. Оптимизация заключается в экономии затрат на эксплуатацию объекта недвижимости. Способов эксплуатации недвижимости два: плановый и «по факту». Плановый способ предполагает наличие технического плана развития, плана мероприятий по эксплуатации, сетевого графика обслуживания, бюджет эксплуатации на 12 месяцев и постоянный кадровый ресурс для реализации всего перечисленного. Эксплуатация «по факту» предполагает вмешательство в работу систем и оборудования, только в случае возникновения необходимости силами аварийной бригады. Вне зависимости от того, обслуживает ли собственник сам или использует для этой цели управляющую компанию, один из кардинальных способов экономии - переход от планового способа к эксплуатации «по факту». Это уменьшит затраты на 80-90%. Конечно, нужно предварительно оценить риски и провести по возможности мероприятия по их минимизации.

1.3 Виды управления

На рынки недвижимости выделяют два вида управления: внешние и внутренние. Внутреннее управление - управление объектом недвижимости, где все процессы контролирует сам собственник или управляющий, который управляет только этим конкретным объектом.

Внешнее управление - управление с привлечением профессиональной компании.

1.4 Понятия управляющего и управляющая компания

Управляющая компания (УК) - это такая компания, которая имеет право на управление собственностью, пакетами акций, долями, паями в имуществе, то есть выполняет функции управления от лица остальных компаний и фирм.

Управляющий - лицо, осуществляющее организацию и контроль процесса управления на одном конкретном объекте недвижимости.

1.5 Функции управляющей компании на разных стадиях жизненного цикла объекта недвижимости

Жизненный цикл - это период времени в течение, которого недвижимость существует как физический объект, а собственник несет бремя расходов, имеет возможность получать доход, может владеть пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Ключевые функции управляющих компаний на разных стадиях жизненного цикла:

1.Подготовка программ управления объектом, организация проведения экспертизы ОН;

2.Своевременное уточнение стратегии развития и использования ОН;

3.Разработка бюджета доходов и расходов;

4.Организация технического обслуживания и санитарного содержания ОН;

5.Анализ и мониторинг РН;

6.Организация рекламы и продвижение ОН;

7.Работа с клиентами ОН: привлечение арендатора ,организация обслуживания арендатора;

8.Финансовый менеджмент на объекте (учет, отчетность, планирования и организация расходов).

9. Работа с поставщиками товаров и услуг подрядными организациями, органами государственного контроля и надзора;

10.Работа по сохранению и улучшению эксплуатационных и потребительских характеристик ОН, и по повышению рыночной стоимости ОН;

11.Организация и обеспечение безопасности;

12.Своевременная полная и достоверная отчетность перед собственником ОН.

1.6 Виды управляющих компаний по подходам к управлению

Различают 4 вида управляющих компаний по подходом к управлению:

1.Facility management. -управление инфраструктурой здания, эксплуатация и модернизация его инженерных систем ;производство текущего ремонта; организация служб клининга и охраны ;техническая поддержка и обслуживание здания.

Основная цель данного вида управления - организация безаварийного существования здания.

2.Property management- управление, при котором управляющая компания берет на себя помимо функций Facility -функцию управления имуществом здания, подбор арендаторов (броккеридж), ведение договор аренды, бухгалтерские отчеты, страхование, административно-правовые управления.

3.Building- подразумевают работу с объектом на стадии проектирования, строительства, иногда по сносу. В частности, консультирование выбора по вопросам инженерных систем. Подобная услуга позволяет избежать многих конструктивных и концепциальных ошибок при возведении здания, а также оптимизировать затраты на проект.

4.Asset management-предполагает полное управление активами и финансовыми потоками собственника недвижимости. Помимо задач Facility и Property, здесь решаются вопросы финансового менеджмента, осуществляется подготовка и сдача налоговой и бухгалтерской отчетности, проводится инвентаризация ОН и при необходимости - мероприятия по реконцепции недвижимости, а также мониторинг ситуаций на рынке недвижимости и другое. Становится задача-полная оптимизация доходов от недвижимости.

1.7 Формы сотрудничества собственника и управляющей компании

1.Агентское соглашение-владелец ОН не отходит полностью от дел управления, все договоры и все операции идут от его лица.

2.Доверительное управление-возможность совершать управляющей компанией от своего имени сделки, юридические и фактические действия в интересах собственника. По договору доверительного управления право распоряжаться ОН передается управляющей компании на определенный срок. 3.Собственник нанимает управляющую компанию на короткий период времени(4-5 месяцев), чтобы она обучила управлению.

1.8 Основные принципы управления

Для решения поставленных задач в основу систему УН должны быть положены следующие принципы:

1.Принцип пообъективного управления - основным объектом управления является ОН, под которым понимается юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка и всех связанных с ним зданий и сооружений.

2.Принцип целенаправленности управления, - применителен к каждому ОН. Собственником должна быть определена и зафиксирована цель, которую он преследует и достижению которой служит ОН.

3.Принцип комплексности управления - деятельность по управлению недвижимостью предполагает систематическое принятие решений и их выполнение на всех стадиях жизненного цикла ОН, направленных на достижение целей собственника.

4.Принцип обо...