Государственно-частное партнерство как механизм совершенствования системы управления региональными земельными ресурсами
Государственно-частное партнерство как механизм совершенствования системы управления региональными земельными ресурсами Н.А. ЛевовСвоеобразие системы управления региональными земельными ресурсами заключается в двойственной роли региональных органов власти: с одной стороны, они активно формируют рыночную среду путем издания нормативных актов, обязательных для всех субъектов рынка; с другой - выполняют хозяйственные и социально-экономические функции, выступая на рынке в качестве одного из участников.Созданная система управления преследует достижение следующих целей:формирование необходимой инфраструктуры рынка земли;увеличение доходов бюджета, изменение структуры доходов путем увеличения доли, относящейся к платежам за землю;повышение инвестиционной привлекательности территории региона за счет: обеспечения гарантий имущественных прав на землю; предоставления льгот по платежам за землю на период проектирования и строительства конкретных объектов;развитие системы ипотечного кредитования;упрощение и ускорение процедуры оформления сделок с землею;содействие решению социальных проблем, в том числе жилищной.На современном этапе наиболее актуальными являются вопросы регулирования земельноимущественных отношений как эффективного средства разрешения экономических проблем переходного периода. Совершенствование земельной политики направлено на рациональное использование региональных земель. Применительно к условиям Москвы как важнейшего финансового и экономического центра реальное осуществление земельной реформы ведет к увеличению социального, инвестиционного, производственного, налогового потенциала земли и превращению ее в мощный самостоятельный фактор экономического роста города (см. табл. 1).Таблица 1 Основные ориентировочные показатели развитии социальной инфраструктуры г. Москвы по генеральному плану [5]Динамика поступления денежных средств от землепользования в городской бюджет г. МосквыАнализ программ градостроительного развития муниципальных образований Москвы показал, что существенную роль играет строительство объектов социального развития территорий муниципальных образований, занимающих до 1/10 площади новой застройки. В то же время основной упор в градостроительстве делается на инвестиционные проекты юридических и физических лиц (см. табл. 2).Таблица 2 В последнее время Департамент городского имущества Москвы проводит открытые аукционы и торги на право заключения договора аренды земельного участка для реализации инвестиционных проектов. На аукцион выставляются земельные участки с разработанными техническими условиями и предельными параметрами строительства. Параметры земельных участков, выставляемых на аукционы, резко ограничивают направления в развитии и улучшении земельных участков и в выборе архитектурных и строительных решений, что не всегда выгодно для девелоперских компаний. Этим и сказывается небольшой интерес к таким земельным участкам: большинство лотов аукционов не реализованы, многие из них отправляются на доработку или снимаются с аукционов. Кроме того, те земельные участки, которые выставляются на открытые аукционы ни в какое сравнение не идут по своим финансовым и экономическим преференциям с земельными участками на закрытых аукционах.По данным Департамента городского имущества Москвы для реализации на торгах права на заключение договора аренды земельных участков в 2013 году выставлено 485 земельных участков и 755 земельных участков по разным причинам были исключены для реализации на торгах. Исходя из этого, в 2013 году можно было бы реализовать 1240 лотов на аренду земельных участков. На практике с января по декабрь 2013 года был заключен только 51 договор на право аренды земельных участков.Изменение экономической политики в области управления городскими объектами собственности (с приватизации на другие более эффективные способы использования объектов) привело к более обоснованной и дальновидной стратегия превращения имущественных объектов городской собственности в действенный рычаг стабилизации и оживления производственной и социальной сфер. В рамках новой экономической политики наиболее перспективным направлением социальноэкономического развития территории является государственно-частное партнерство (ГЧП).Имеющиеся формы и методы ГЧП дают возможность, при сохранении важнейших объектов соглашений в городской собственности передавать часть правомочий собственника частному бизнесу. Прежде всего это сооружение, эксплуатация и содержание объектов социальной инфраструктуры, а также управление ими.Выделим некоторые приоритетные направления для развития государственно-частного партнерства в регионах [2-4]:обеспечение поддержки со стороны региональных органов власти реализации инвестиционных проектов в земельной сфере, способствующих социально-экономическому развитию;разработка методов определения приоритетных направлений развития государственно- частного партнерства при управлении земельными ресурсами;тщательная проработка инвестиционных проектов девелоперскими фирмами и государственными органами с активным участием рыночных институтов;создание новых финансовых инструментов для привлечения в инфраструктурные проекты средств международных инвесторов.Анализ практического применения форм ГЧП показывает, что концессионная модель доминирует среди других форм в основном по причине ограничения частной собственности на объекты соглашений. В основе выбора формы ГЧП лежат экономическая целесообразность и юридические преимущества, в частности:заключение концессионных соглашений можно рассматривать в качестве одного из способов по переходу к рыночным формам государственного управления в развитии социально значимых программ;частный сектор обеспечивает предпринимательскую инициативу, управление коммерческими рисками, экономию затрат и сжатые сроки по реализации проектов;государственные органы управления обеспечивают согласование публичных интересов, дают долгосрочные гарантии установления справедливых тарифов, в случае если последние являются регулируемыми, осуществляют управление рисками, связанными с социально-экономическим развитием, а также устанавливают стандарты на качество услуг и реализуют контрольные функции.На практике участие региональных и муниципальных органов власти в ГЧП может осуществляться в следующих направлениях:регион предоставляет партнеру земельные участки, которые необходимы для осуществления партнером деятельности, предусмотренной соглашением, находящиеся в собственности региона, либо принадлежащие региону исключительные права в целях создания партнером объекта соглашения и осуществления партнером его последующей эксплуатации в порядке и на условиях, определенных соглашением, в течение определенного в соглашении срока, по истечении которого партнер передает его в собственность региона;регион предоставляет партнеру земельные участки или иное недвижимое имущество, находящиеся в собственности региона либо принадлежащие региону исключительные права в целях осуществления партнером реконструкции объекта соглашения и осуществления его последующей эксплуатации в порядке и на условиях, определенных соглашением, в течение определенного в соглашении срока, по истечении которого партнер передает его в собственность региона;регион предоставляет партнеру земельные участки или иное недвижимое имущество, находящиеся в собственности региона, либо принадлежащие региону исключительные права в целях создания партнером объекта соглашения и осуществления партнером его последующей эксплуатации в течение определенного в соглашении срока в порядке и на условиях определенных соглашением;регион передает партнеру земельные участки или иное недвижимое имущество, находящиеся в собственности региона, в целях осуществления партнером реконструкции и последующей эксплуатации в порядке и на условиях, определенных соглашением, объекта соглашения, право собственности на который будет принадлежать партнеру;<...