Оценка эффективности инвестиций в недвижимости
Оценка эффективности инвестиций в недвижимостиАктуальность и практическая значимость таких проблем, как формирование портфеля недвижимости, управление эффективностью инвестиций в недвижимость, обусловлены развитием рынка недвижимости и необходимостью поиска новых активов для инвестирования на финансовом рынке. Институциональные инвесторы (коммерческие банки, страховые компании), рассматривая недвижимость как актив, который занимает определенное место в портфеле инвестиций, включают недвижимость в агрегированные портфели, так как доходность этого актива находится в противофазе по отношению к доходности традиционных финансовых активов (акций и облигаций).В отличие от финансовых инвестиций, недвижимость имеет явно выраженную материальную форму, более высокий уровень защиты от инфляции, возможность многоцелевого использования объектов и др. К недостаткам можно отнести низкую ликвидность, высокие издержки на создание и обслуживание объектов.В этих условиях важную роль приобретает оценка эффективности инвестиций в недвижимость. Оценка может отвечать многим целям: определение инвестиционной политики, мониторинг эффективности, финансовые отчеты, выбор месторасположения собственности, развитие отношений с новыми инвесторами. В основу проведения оценки должен быть положен анализ приносимых ею доходов. Инвестиционные доходы в данном случае включают две составляющие: текущие доходы (денежный поток от операций с недвижимостью); изменение стоимости активов (в результате переоценки объектов собственности). Инвестиционный консалтинг в сфере недвижимости включает в себя анализ рынка недвижимости, в том числе с привязкой к определенному месторасположению, обоснование экономической эффективности инвестиций, расчет объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес - план). [9, c.63-64]Работы по анализу эффективности инвестиций включают в себя следующие этапы:1. Оценка существующей ситуации:Оценка местоположения объекта: Преимущества и недостатки местоположения, транспортная доступность, видимость со стороны магистралей, проч.; Перспективы развития района расположения объекта;Анализ существующего окружения (тип и характер застройки, существующая инфраструктура).Техническая оценка объекта: Оценка существующей исходно-разрешительной документации по объекту;Оценка технического состояния существующих на территории объекта строений и имеющихся инженерных коммуникаций;Оценка существующих инженерных коммуникаций, располагаемых мощностей и возможности присоединения дополнительных мощностей;Состав юридической документации по проекту.Юридическая экспертиза прав на объект:Наличие подтверждающей документации по объекту, инициатору, проекту;Обременение объекта правами третьих лиц (арендаторы, кредиторы, проч.);Наличие временных и постоянных ограничений в использовании (сервитутов);Анализ истории объекта (наложенные аресты, запреты, исполнительные производства в отношении объекта, наличие конкурирующих требований третьих лиц, споров между акционерами (собственниками);Экспертиза правоустанавливающих документов;Документы, подтверждающие статус и финансовое состояние инициатора проекта (правообладателя, собственника);Исследование градостроительных ограничений;Предварительный анализ градостроительных ограничений;Анализ ресурсных качеств участка.2. Разработка концепции эффективного использования объекта:Анализ рынка недвижимости:Понятие «анализ рынка недвижимости» является достаточно общим и объединяет в себе две основные процедуры:Мониторинговое исследование рынка недвижимости для целей выявления общих и частных тенденций;Исследование рынка недвижимости и его окружения для целей обоснования конкретного инвестиционного решения.Мониторинг должен отслеживать в основном те параметры, которые необходимы при обосновании принятия конкретных инвестиционных решений.Разработка рекомендаций по концепции использования участка:Анализ возможных форм использования участка;Рекомендуемый тип использования (сочетания типов использования) и их пропорциональное соотношение в пределах участка;Прогноз доходов бизнесов, рекомендуемые коммерческие условия;Определение групп потенциальных потребителей, соответствующих предложенной концепции развития;Сильные и слабые стороны предложенной концепции, риски.3. Анализ экономической эффективности проекта: Предварительная оценка бюджета реализации проекта;Определение предварительного графика строительства и оценка прогнозируемых сроков реализации объекта;Расчет потока доходов проекта;Расчет затрат на эксплуатацию;Оптимизация технико-экономических параметров проекта;Анализ экономической эффективности проекта;Анализ возможных схем финансирования проекта;Анализ потребности в финансовом обеспечении проекта;Анализ основных рисков проекта;Разработка бизнес-плана проекта. [11, c.175-183]Данные этапы можно представить в виде схемы (рис. 2).Рис. 2. Структура целей и этапов анализа эффективности инвестиций в недвижимостьСуществует ряд подходов к проведению оценки инвестиций, которые в общем случае сводятся к расчету ряда показателей, определяющих доходность проводимых операций с объектами собственности и окупаемость капиталовложений.Показатели эффективности проектов делятся на стоимостные, характеризующие эффект в стоимостном выражении, и удельные, выражающие эффект на единицу затрат.Рассмотрим некоторые стоимостные показатели.
Другие файлы:
Экономическая эффективность инвестиций в объекты недвижимости
Понятие инвестиций и оценка их эффективности. Особенности инвестиций в объект недвижимости. Характеристика вторичного рынка недвижимости в г. Иркутске...
Оценка риска инвестиций в объект недвижимости
Оценка риска инвестиций на основе расчета показателей безубыточности и эффективности инвестиционного проекта. Определение устойчивости проекта на осно...
Оценка эффективности инвестиций
Инвестиции, их место в экономической системе и оценка их эффективности. Определение требуемой нормы прибыли и оценка риска инвестиций. Характеристика...
Оценка эффективности инвестиций на приобретение коммерческой недвижимости
Модели инвестиционного прогнозирования рынка коммерческой недвижимости
Методы оценки эффективности инвестиций в объекты коммерческой недвижимости на основе использования математического моделирования. Классификация инвест...
