Особенности рассмотрения споров в сфере недвижимости

Характеристика основных норм, регулирующих отчуждение прав на недвижимость в производстве по делу об экономической несостоятельности (банкротстве). Защита прав покупателя при уклонении продавца от передачи недвижимости по договору ее купли-продажи.
Краткое сожержание материала:

Размещено на

1. Исследуйте и дайте характеристику нормам, регулирующим отчуждение прав на недвижимость в производстве по делу об экономической несостоятельности (банкротстве)

В соответствии с пунктом 1.34 Указа Президента Республики Беларусь от 12.11.2003 года № 508 "О некоторых вопросах экономической несостоятельности (банкротства)" (далее - Указ № 508) в процедурах банкротства подлежат обязательному согласованию решения о продаже предприятий как имущественных комплексов или иного имущества должников:

государственной организации - с государственным органом, в подчинении (составе) которого находится организация (организация - учредитель дочернего предприятия) или осуществляющим управление принадлежащими Республике Беларусь либо находящимися в коммунальной собственности акциями (долями в уставном фонде) организации;

юридического лица, акции (доли в уставном фонде) которого находятся в хозяйственном ведении, оперативном управлении государственного юридического лица, - с государственным органом, в подчинении (составе) которого находится государственное юридическое лицо, владеющее акциями (долями в уставном фонде) должника на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;

градообразующей или приравненной к ней организации, не имеющей подчиненности, акции (доли в уставном фонде) которой не находятся в собственности государства, - с местным исполнительным и распорядительным органом соответствующей административно-территориальной единицы, на территории которой она находится. [4]

В соответствии с Указом № 508 в процедуре конкурсного производства объекты государственного жилищного фонда и объекты, находящиеся только в собственности государства, а также объекты, переданные в безвозмездное пользование или аренду в соответствии с законодательством о приватизации (далее, если не указано иное, - объекты), не включаются в состав имущества юридического лица, в отношении которого хозяйственным судом возбуждено производство по делу об экономической несостоятельности (банкротстве). [4]

В соответствии с пунктом 33 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного суда Республики Беларусь от 02.12.2005 года № 30 "О некоторых вопросах практики применения законодательства, регулирующего вопросы экономической несостоятельноти (банкротства)" (далее - Постановление № 30) полное или частичное отчуждение имущества должника в период конкурсного производства осуществляется по согласованию с его собственником, а в случаях, предусмотренных законодательством, и с иными лицами. В силу того, что Указом № 508 предусмотрено согласование, а не получение согласия собственника, суд с целью обеспечения требований кредиторов и завершения производства по делу и в исключительных обстоятельствах с согласия комитета кредиторов или собрания кредиторов вправе разрешить вопрос об отчуждении имущества должника. [3]

Согласно пункта 35 Постановления № 30 продажа имущества должника в процедуре санации осуществляется в порядке, установленном Законом Республики Беларусь от 13.07.2012 года № 415-З "Об экономической несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон № 415-З), на торгах, а не проданное на повторных торгах имущество с согласия собрания кредиторов или комитета кредиторов - путем заключения договора купли-продажи, если иное не установлено законодательством. [3]

В соответствии с Законом № 415-З после принятия хозяйственным судом решения о санации управляющий вправе в соответствии с планом санации приступить к продаже части имущества должника на торгах в соответствии с законодательством. Как правило, торги проводятся в форме аукциона. Ограниченно оборотоспособное имущество должника может быть продано только на закрытых торгах. В закрытых торгах принимают участие лица, которые в соответствии с законодательными актами могут иметь на праве собственности или ином вещном праве соответствующее ограниченно оборотоспособное имущество. [2]

Начальная цена части имущества должника, выставляемой на торги, устанавливается по ходатайству управляющего хозяйственным судом.

Лицо, являющееся победителем торгов, обязано оплатить приобретенную часть (части) имущества должника в срок, предусмотренный протоколом или договором купли-продажи, заключенным по итогам торгов, но не позднее одного месяца со дня проведения торгов.

Часть имущества должника, не проданная на первых торгах, выставляется на повторные торги, если иное не предусмотрено планом санации. При этом начальная цена указанного имущества может быть снижена по ходатайству управляющего хозяйственным судом:

не более чем на десять процентов - без согласия собрания кредиторов или комитета кредиторов;

более чем на десять процентов - с согласия собрания кредиторов или комитета кредиторов.

При наличии согласия собрания кредиторов или комитета кредиторов часть имущества должника, не проданная на повторных торгах, может быть реализована управляющим без проведения торгов на основа. [2]

В соответствии с Законом № 415-З продажа предприятия может быть предусмотрена планом санации, если она позволяет наиболее эффективно по сравнению с другими мерами по восстановлению платежеспособности должника достигнуть целей санации и не противоречит государственным или общественным интересам. Решение о включении в план санации положения о возможности продажи предприятия принимается после проведения назначенной хозяйственным судом экспертизы, определившей финансовое состояние должника и возможные последствия продажи предприятия, за исключением случаев, если стоимость проведения соответствующей экспертизы составляет более одной десятой стоимости имущества должника, удостоверенной специалистом по оценке имущества, или рыночной стоимости этого имущества и если иное не предусмотрено законодательными актами. [2]

При продаже предприятия отчуждается единый имущественный комплекс, включающий все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности должника, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, а также права на обозначения, индивидуализирующие должника, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), иные исключительные права, принадлежащие должнику, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам, а также земельные участки в соответствии с законодательством об охране и использовании земель.

При продаже предприятия платежные обязательства должника, существующие на дату принятия хозяйственным судом заявления о банкротстве должника, не включаются в состав предприятия.

Сумма, вырученная от продажи предприятия, включается в состав имущества должника. [2]

Продажа предприятия производится путем проведения открытых торгов (далее - торги), если иное не предусмотрено законодательством о продаже предприятия должника.

Управляющий выступает как организатор торгов или привлекает в установленном законодательством порядке по решению хозяйственного суда для этой цели специализированную организацию, оплата услуг которой производится за счет имущества должника в размере, определяемом хозяйственным судом. Специализированная организация, проводящая торги, не может быть заинтересованным лицом в отношении должника, кредитора или управляющего.

Объявление о продаже предприятия на торгах передается управляющим для опубликования в печатном органе Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь, печатном органе органа государственного управления по делам о банкротстве или иных средствах массовой информации не менее чем за тридцать дней до даты проведения торгов. [2]

В объявлении о продаже предприятия указываются:

сведения о предприятии и порядок ознакомления с ним, предельный срок подачи заявок на приобретение предприятия, который не может быть менее четырнадцати дней и более одного месяца с даты опубликования объявления;

время, место и форма проведения торгов;

порядок оформления участия в торгах;

начальная цена предприятия, установленная по ходатайству собрания кредиторов или комитета кредиторов в соответствии с законодательством хозяйственным судом;

размер задатка, срок и порядок его внесения;

критерии выявления победителей торгов;

порядок оформления результатов торгов;

сведения об организаторе торгов.

В случае, если в указанный в объявлении о продаже предприятия срок получена одна заявка на приобретение предприятия, торги по его продаже не проводятся.

Предприятие, не проданное на первых торгах, может быть выставлено на повторные торги. При этом начальная цена предприятия, выставляемого на повторные торги, может быть снижена по ходатайству собрания кредиторов или комитета кредиторов хозяйственным судом в порядке, установленном законодательством. [2]

При наличии согласия собрания кредиторов или комитета кредиторов предприятие может быть продано без проведения повторных торгов.

Как правило, торги проводятся в форме аукциона. Если торги проводятся в форме конкурса, условия конкурса подлежат одобрению собранием кредиторов или комитетом кредиторов, если иное не предусмотрено законодательством.