Характеристика залога как способа обеспечения исполнения обязательств. Виды залога, содержание ипотечного обязательства. Заключение договора об ипотеке и его государственная регистрация. Права и обязанности сторон. Обращение взыскания на предмет ипотеки.
Краткое сожержание материала:

Размещено на

Содержание

• Введение
• 1. Общая характеристика залога как способа обеспечения исполнения обязательств
• 1.1 Понятие залога и его виды
• 1.2 Ипотека как особый вид залога
• 2. Содержание ипотечного обязательства
• 2.1 Заключение договора об ипотеке и его государственная регистрация
• 2.2 Права и обязанности сторон
• 2.3 Обращение взыскания на предмет ипотеки
• 2.3.1 Внесудебный порядок
• 2.3.2 Судебный порядок
• Заключение
• Список источников и литературы

Введение

Обязательственное право является наиболее крупной подотраслью, которое регулирует отношения, связанные с переходом имущественных благ от одних лиц к другим, а также с использованием нематериальных благ в товарном обороте. Данные отношения возникают в связи и по поводу передачи имущества в собственность или другое вещное право, выполнение работ, оказанию услуг, а также возникают из совместной деятельности, либо из односторонних действий, вследствие причинения вреда или неосновательного обогащения.

В настоящее время в условиях низкого уровня договорной дисциплины, ненадежности и часто недобросовестного отношения контрагентов все большее развитие должны получать различные способы обеспечения исполнения обязательств. Одним из таких способов является залог недвижимости (ипотека), которая получила широкое развитие в настоящее время.

Целью настоящей курсовой работы является рассмотрение особенностей ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств, анализ действующего в рассматриваемой области гражданского законодательства, определения его эффективности. Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:

1) рассмотреть залог как способ обеспечения обязательств, его виды, включая ипотеку;

2) раскрыть содержание ипотечного обязательства.

Объектом исследования курсовой работы выступают общественные отношения, возникающие в сфере ипотечного обязательства.

Предметом работы является действующее законодательство, судебная практика, а также общая и специальная литература, раскрывающая ипотеку.

ипотека залог договор регистрация

Данная работа будет базироваться на трудах таких авторов как: Афонина А.В., Суханов Е.А., Сергеев А.П., Садиков О.Н., Алексеев С.С. и других.

1. Общая характеристика залога как способа обеспечения исполнения обязательств

1.1 Понятие залога и его виды

При возникновении того или иного обязательства кредитор верит в надлежащее его исполнение должником, а в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения этого обязательства гражданское законодательство закрепляет возможность применения к неисправному должнику мер гражданско-правового принуждения в виде либо мер ответственности, либо мер защиты. Однако применение таких мер воздействия может оказаться недостаточным для удовлетворения имущественных интересов кредитора. Например, решение суда о принудительном взыскании долга может оказаться неисполнимым ввиду отсутствия у должника какого-либо имущества. Поэтому необходимыми оказываются особые дополнительные правовые средства, специально предусмотренные для предварительного обеспечения имущественных интересов кредитора путем создания особых гарантий надлежащего исполнения обязательства должником. Закрепляющие их нормы составляют институт обеспечения исполнения обязательств. Гражданский Кодекс Российской Федерации (далее ГК РФ) закрепляет следующие способы обеспечения исполнения обязательств: неустойка, залог, удержание, поручительство, банковская гарантия, задаток. Этот список не является исчерпывающим.

Одним из наиболее распространенных и часто применимых способов является залог.

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации под залогом понимается "способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом" Статья 1 Закона РФ от 29. 05.1992 N 2872-1 (ред. от 06. 12.2011) «О залоге». .

Залог является акцессорным (дополнительным) способом обеспечения исполнения обязательства, то есть призванное обеспечить исполнение главного, основного обязательства.

Акцессорность характера обязательства означает следующее:

1) недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом (п.3 ст.329 ГК РФ);

2) недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности обеспечиваемого обязательства (основного обязательства) (п.2 ст.329 ГК РФ);

3) при замене кредитора в обеспечиваемом обязательстве, если иное не установлено законом или договором, к новому кредитору переходят права в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, в частности, и права, обеспечивающие исполнение обязательства (переданного права требования, основного обязательства) (ст.384 ГК РФ).

"Залог имеет обеспечительную функцию, поскольку предмет залога предоставляется кредитору до наступления факта неисправности должника" Российское гражданское право: учебник: в 2 т.Т. II: Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов. - 2-е изд., стереотип. - М.: Статут, 2011. - C. 107. .

Субъектами залогового правоотношения являются залогодатель - лицо, предоставившее имущество в залог, и залогодержатель - лицо, принявшее имущество в залог. В этом качестве могут выступать как юридические, так и физические лица. Личности кредитора по основному обязательству и залогодержателя всегда совпадают, то есть залогодержателем может быть только сам кредитор по обеспечиваемому залогом обязательству.

Залогодателем вещи может быть ее собственник, а также лицо, обладающее в отношении нее правом хозяйственного ведения (п.2 ст.335 ГК РФ). Залогодателем права может быть только лицо, которому принадлежит

закладываемое право. Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц (п.3 ст.335 ГК РФ).

Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (п.1 ст.335 ГК РФ). Если предметом залога является имущество третьего лица, оно должно совершать сделку залога не от имени должника, а от собственного имени. Между третьим лицом - залогодателем и должником по основному обязательству может быть заключен договор, определяющий права третьего лица на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. Вместе с тем третье лицо - залогодатель во избежание обращения взыскания на заложенное имущество может исполнить за должника обеспечиваемое обязательство. В таком случае к нему в силу указания закона (ст.387 ГК РФ) перейдут права кредитора по этому обязательству.

Права залогодержателя на одно и то же имущество могут принадлежать нескольким лицам. Подобная ситуация чаще всего возникает потому, что заложенное имущество может быть передано в залог повторно

(в третий раз и т.д.). Данная ситуация именуется последующим залогом, или перезалогом. В этом случае требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после удовлетворения требований предшествующих залогодержателей (п.1 ст.342 ГК РФ) - по принципу старшинства, в соответствии с которым право предшествующего залогодержателя считается старшим, подлежащим удовлетворению преимущественно перед правами последующих залогодержателей.

Поскольку наличие или отсутствие залогодержателей предшествующей очереди имеет принципиальное значение для залогодержателя, закон требует от залогодателя сообщать каждому последующему залогодержателю обо всех существующих залогах данного имущества (п.3 ст.342 ГК РФ). За убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности, отвечает залогодатель. Согласно п.2 ст.342 ГК РФ последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге.

Если залогодатель передаст движимое имущество в последующий залог, несмотря на запрет, содержавшийся в предшествующем договоре залога, то согласно п.2 ст.351 ГК РФ залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, - обратить взыскание на предмет залога. При нарушении правил о последующей ипотеке последующий договор об ипотеке, заключенный, невзирая на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении. "Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке" Абзац 2 часть 3статья 43 Федерального закона от 16. 07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06. 12.2011) «Об и...