Договор купли-продажи жилой недвижимости

Соотношение договора купли-продажи жилых помещений со смежными обязательствами. Стороны договора: покупатель и продавец. Утверждение Указа Президента Республики Беларусь от 26 июля 2010 года №388 "О порядке распоряжения государственным жилищным фондом".
Краткое сожержание материала:

Размещено на

Содержание

Введение

1. Понятие и правовое регулирование договора купли-продажи жилых помещений

2. Соотношение договора купли-продажи жилых помещений со смежными обязательствами

3. Стороны договора купли-продажи жилых помещений

Заключение

Список использованных источников

Введение

Данная курсовая работа посвящена изучению основных особенностей договора продажи жилого помещения.

Данная тема на сегодняшний день является актуальной, поскольку в настоящее время сложно найти человека, который бы не слышал и не встречался с таким понятием, как "недвижимость". В современном мире недвижимое имущество является гарантом стабильного экономического положения его собственника. Одни хотят стать обладателями квартиры в многоквартирном жилом доме, одноквартирного жилого дома, другие же в свою очередь уже являются обладателями и собственниками данных объектов, третьи же намереваются распорядиться своей недвижимостью посредством её дарения, завещания, продажи. Все данные ситуации порождают круг проблем, связанных с правовым регулированием отношений, складывающихся по поводу приобретения и отчуждения жилой недвижимости, которое чаще всего осуществляется на основе самостоятельного договора - договора купли-продажи жилых помещений.При этом большинство граждан в силу своей неграмотности и неосведомленности сталкиваются с различного рода спорами по поводу как жилого недвижимого имущества, так и недвижимого имущества в целом. Это свидетельствует о необходимости знания правовых вопросов о порядке заключения, содержании и условиях исполнения сделок с недвижимым имуществом, находящимся в собственности граждан. Соответственно растет и потребность в надлежащем и эффективном правовом регулировании данных правоотношений. Целью правового регулирования является обеспечение нормального функционирования рынка недвижимости в нашей стране.

Договор купли-продажи жилых помещений опосредует реализацию двух основных прав человека: права на собственность и право на жилище, закреплённых во Всеобщей Декларации прав человека 1948г. и в Конституции Республики Беларусь.

Предметом исследования являются общественные отношения, возникающие при заключении, исполнении договоров купли-продажи жилых помещений.

Цель курсовой работы заключается в комплексном общетеоретическом и правовом анализе действующего законодательства, его практического применения, а также существующих точек зрения о понятии, правовой природе, сторонах договора и формировании на этой основе общего представления о договоре купли-продажи жилых помещений, а также осуществляется соотношение данного договора со смежными обязательствами, в том числе и с договором купли-продажи нежилых помещений.

1. Понятие и правовое регулирование договора купли-продажи жилых помещений

Интересна история развития оборота недвижимости. Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. Недвижимостями в римском праве считались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и всё, что было создано чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной или имущественной частью поверхности земли (ressoli). К недвижимостям, в частности, относили постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землёй или фундаментально скреплённые с её поверхностью, считались её составными частями и подчинялись правилу superficiessolosedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и соответственно земельный участок.

Правовой режим недвижимостей, закреплённый в Законах XII таблиц, предусматривал отдельные элементы особого порядка, отличающегося от подхода к правовому режиму движимых вещей: для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей. В эпоху принципата появились специальные правила, направленные на обеспечение публичности соответствующих сделок [9, с.255]. Для перехода права собственности римское право требовало как для движимостей, так и для недвижимостей одного - передачи вещи, то есть наблюдалось сближение правового режима движимостей и недвижимостей.

Купля-продажа недвижимости в дореволюционном российском гражданском праве предусматривала особый порядок передачи приобретённого недвижимого имущества как особого способа приобретения права собственности на недвижимость. Передача недвижимого имущества требовала совершения специальных действий, которые охватывались понятием "введение во владение". Лицо, которое приобрело право на передачу известного имущества, должно было предоставить окружному суду по месту нахождения имущества акт укрепления и просить о вводе во владение. Суд, удостоверившись, что акт составлен по всем предусмотренным законом правилам, "постановлял решение" о вводе приобретателя во владение. На месте нахождения имущества составлялся акт ввода во владение в присутствии нового владельца, смежных владельцев (соседей), местного старосты, мирового судьи. Здесь же составлялся вводный лист, который подписывался всеми присутствующими. Далее старший нотариус делал отметку о вводе во владение имущества в реестре крепостных дел. День совершения старшим нотариусом указанной отметки и считался днём передачи и укрепления права на имущество[3, с. 188-189].

Такая сложная процедура передачи недвижимости породила в российской гражданско-правовой доктрине и судебной практике взгляд, согласно которому купля-продажа недвижимости относилась не к самостоятельных договорам, а к способам приобретения прав на имущество. Проект Гражданского уложения в России также не рассматривал договор продажи недвижимости в качестве самостоятельного договора.

Оборот недвижимого имущества вплоть до начала 20 века не знал деления недвижимости на жилую и нежилую; дореволюционное российское законодательство также не знало такого деления. Любое строение являлось принадлежностью земельного участка, на котором оно расположено, и следовало его судьбе. И лишь в советский период был создан особый правовой режим индивидуальных жилых домов как объектов купли-продажи жилой недвижимости [2, с. 11].

Гражданский кодекс Республики Беларусь 1964 года не содержал прямого ответа на вопрос о понятии недвижимого имущества, а на практике участники гражданского оборота часто сталкивались с проблемой определения движимого и недвижимого имущества и, как следствие этого, его правового положения и регулирования[7].

Гражданский кодекс 1998 года поспособствовал развитию правового регулирования недвижимости, в том числе и недвижимости, которая находится в собственности граждан. Во многом принятию нового Гражданского кодекса поспособствовал переход к рыночным отношениям в сфере недвижимости, находящейся в собственности граждан. В нем получили дальнейшее развитие такие гражданско-правовые институты как купля-продажа жилья, и иных объектов недвижимости, дарение, мена, аренда, наследование и т.д. [9, с.255]

Выделение договора купли-продажи жилых помещений в качестве отдельного вида договора купли-продажи недвижимости и закрепление специальных норм обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, необходимо отметить, что жилые помещения, как и многие объекты недвижимости, неразрывно связаны с земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, жилые помещения, как объект недвижимости, обладают повышенной ценностью по сравнению с другими объектами гражданского права, и в этой связи требуются особые меры охраны интересов сторон данного договора (продавца и покупателя). В-третьих, жилые помещения являются незаменимой и индивидуально-определенной вещью, что также влияет на правовое регулирование связанных с ними отношениями. И в-четвертых, в связи с социальной значимостью и целевым назначением жилых помещений законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте[21, с.18].

Договор купли-продажи жилой недвижимости является разновидностью договора купли-продажи недвижимого имущества и выделяется ввиду особого объекта купли-продажи - жилой недвижимости, жилых помещений. Однако в Гражданском кодексе Республики Беларусь (далее - ГК) прямо не предусмотрено понятие договора купли-продажи жилых помещений. Но его можно сформулировать на основе легального определения договора продажи недвижимости. Согласно части 1 ст. 520 ГК "По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, капитальное строение (здание, сооружение), квартиру или другое недвижимое имущество" [6].

Как видно из легального определения договора купли-продажи недвижимости, законодатель включил в перечь недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору купли-продажи недвижимости, квартиру, которая является наиболее распространенным видом жилого помещения. Таким образом, на основе общего определения договора купли-продажи, данного в ст. 424 ГК, специального определения договора купли-продажи недвижимости и ст.529 ГК, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, а также ст. 72 ЖК, определяющей объекты сделок по отчуждению жилых помещений, можно следующим образом сформулировать понятие договора купли-продажи жилых помещений:

По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (доли в праве собственности на жилые дома и квартиры), за исключением жилых помещений, предусмотренных в части второй ст.72 ЖК (например...