Форма, зміст та предмет договору житлового найму як засобу реалізації права громадян на житло. Сторони договору (фізичні та юридичні особи). Права та обов’язки наймача жилого приміщення. Особливості зміни та розірвання договору найму житлового приміщення.
Краткое сожержание материала:

1

Размещено на

Курсова робота

з курсу “Цивільне та сімейне право”

"Договір найму житлового приміщення"

Зміст

• Вступ
• 1. Поняття, форма і зміст договору житлового найму
• 2. Права та обов'язки наймача жилого приміщення
• 3. Зміна договору найму житлового приміщення
• 4. Розірвання договору найму і виселення
• Висновок
• Список використаних джерел

Вступ

Протягом останніх років Верховна Рада України прийняла низку законів, так чи інакше пов'язаних з наданням житла, його приватизацією, користуванням ним та відповідальністю за порушення житлового законодавства. Кабінетом Міністрів України прийнято ряд важливих актів про утримання житлового фонду, його приватизацію, відшкодування витрат на оплату житлово-комунальних послуг, проведення безоплатного капітального ремонту будинків, надання субсидій тощо. Значні сталися і в практиці розгляду судами спорів з питань житлового законодавства, зокрема тих, що пов'язані з поділом житла у будинках колгоспного двору, а також захистом права приватної власності та багато інших. Видано чимало відомчих нормативних актів, скерованих на врегулювання суспільних відносин, пов'язаних із житловими проблемами.

На усіх етапах розвитку людства проблеми житла стояли перед ним на одному з перших місць життєзабезпечення. Особливої актуальності вони набувають для нашого суспільства к період розвитку і формування ринкових відносин, коли житло стає повсякденним товаром, предметом купівлі-продажу, найму, застави, дарування, заповіту, міни. приватизації тощо. Водночас в останні роки набули поширення нові види антигромадських дій у сфері придбання житла та користування ним. Тому законодавство про житло являє собою досить мобільну галузь системи права України.

Недоліком законотворчості в Україні довгий час був її значною мірою безсистемний характер. Тому у 1994 р. почалася розробка нової концепції розвитку законодавства України, в основу якої було покладено нові уявлення про право, що ґрунтувались на ідеях громадянського суспільства та правової держави. Згідно цій концепції вирішити проблему вдосконалення цивільного законодавства могла тільки його кодифікація, що мала здійснюватися на підставі нової Конституції України, ставши складовою частиною конституційної реформи.

1. Поняття, форма і зміст договору житлового найму

Договір житлового найму є одним із засобів реалізації права громадян на житло, яке передбачене та гарантоване ст.47 Конституції України. За цим договором відбувається задоволення такої основної матеріальної умови життя людини, як забезпечення її житлом. Особливість договору житлового найму полягає в тому, що він є одним із видів цивільно-правових договорів, спрямованих на тимчасову передачу майна (житла) в користування і водночас основним договором житлового права.

Договір найму житла в державному і громадському житлових фондах опосередковує розподільні відносини житлової сфери, коли держава чи громадські організації певною мірою гарантують громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, безоплатне одержання житла з цих фондів. Ці відносини є договірними, але певні особливості в їх регулюванні й захисті дають можливість говорити про наявність деяких рис публічного характеру Кодифікація приватного (цивільного) права України / За ред. проф. А. Довгерта. - К.: Український центр правничих студій, 2000. - С. 234..

Договір найму житла в приватному житловому фонді опосередковує ринкові відносини, що складаються у житловому секторі, і має яскраво виражені ознаки приватного договірного права.

У ЦК України передбачено щодо договору найму житла 17 статей (810-826). Законодавець виділяє договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності. Підстави, умови, порядок укладення та припинення цього договору встановлюється законом і положення Кодексу застосовуються до такого договору, якщо інше не встановлено законом. У новому ЦК прямо не названий, але передбачений і врегульований договір, що укладається у приватному житловому фонді. В літературі цей договір вже дістав назву "комерційний договір найму житла" Бондар В. Я. Договір найму житла: Автореф. дис. ... канд. юр. наук. - К, 2001. - С. 7; Сосипатрова Н.С. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. - 1997. - № 4..

За статтею 810 ЦК договором найму (оренди) житла є договір, згідно якого одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Разом з тим існують характерні ознаки, притаманні договору найму житла, в цілому незалежно від виду житлового фонду, в якому він укладається.

У загальному вигляді договір найму житла можна визначити як договір, за яким одна сторона (наймодавець) зобов'язана передати іншій стороні (наймачеві) за плату житло для проживання в ньому на певний строк.

Договір найму житла є двостороннім. Наймодавцем може виступати як власник житлового приміщення (держава, місцевий орган самоврядування, громадська організація), так і уповноважена власником особа (житлово-експлуатаційна організація). За чинним житловим законодавством наймачем може бути лише громадянин. ЦК передбачає, що наймачем може виступати і юридична особа, але вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб. Особливістю цього договору є те, що права та обов'язки виникають не лише у наймача, а, як правило, й у осіб, які постійно проживають разом з ним. В житловому законодавстві ці особи дістали назву членів сім'ї наймача. До членів сім'ї наймача належать другий з подружжя, їх діти та батьки. Членами сім'ї наймача може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство.

Визначаючи предмет договору, законодавець застосовує поняття "житло" та "помешкання". Під житлом, виходячи зі змісту чинного законодавства України, слід розуміти квартиру або інше ізольоване житлове приміщення, одноквартирний будинок або його частину, а в деяких випадках і неізольоване приміщення. Житло має бути придатним для постійного проживання в ньому і відповідати іншим вимогам, що встановлюються житловим законодавством.

Відповідно до ст.812 ЦК України предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема, квартира або її частина, житловий будинок або його частина, придатне для постійного проживання в ньому.

До видів помешкання ЦК відносить, зокрема, квартиру або її частину, житловий будинок або його частину. Ці об'єкти належать до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), з визначеними індивідуальними ознаками і є неспоживчими. Квартира або її частина, житловий будинок або його частина можуть бути речами подільними і неподільними.

Поняття житла, житлового будинку та квартири як об'єктів права власності дається в статтях 29, 379, 380, 382 ЦК. Виходячи із змісту ч.1 ст.812 ЦК перелік помешкань, які можуть бути предметом договору найму житла не є вичерпний. Очевидно, що законодавець мав на увазі інші будівлі, споруди і приміщення (дачний або садовий будинок, які придатні для постійного проживання та належать наймодавцеві на праві приватної власності і зареєстровані як нерухомість. Стаття 29 ЦК визначає поняття місця проживання фізичної особи, називаючи крім житлового будинку і квартири, ще й гуртожиток, готель тощо). Тому виникає питання, яке має практичне значення, про можливість бути предметом договору найму житла помешкань в гуртожитках, готелях? На нашу думку, такі помешкання можуть бути предметом договору найму житла, якщо вони відповідають вимогам придатності для постійного проживання, належать власникам на праві приватної власності і передаються у найм саме за умовами цього договору.

Виходячи з того, що відповідно до ч.1 ст.810 ЦК наймодавцем може бути лише власник житла, норми договору найму житла прямо не поширюються на житлові будинки, інше нерухоме майно, яке визнане самочинним будівництвом, тому що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього, крім випадків, передбачених ч. З і 5 ст.376 ЦК (див. коментар до ст.376 ЦК).

Частина 2 ст.812 ЦК визначає єдину вимогу до предмета договору найму житла. Мова йде про придатність помешкання до постійного проживання у ньому (див. коментар до ст. ст.379, 380 і 382 ЦК). Вимоги щодо інших якісних характеристик помешкання сторони можуть встановити в договорі. Порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам і визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання визначені постановою Ради Міністрів УРСР від 26.04.1984р. № 189. Дію цієї постанови в субсидіарному порядку можливо застосовувати до приватного житла.

Якщо після укладення договору найму житла буде встановлено непридатність помешкання до постійного проживання у ньому, сторони за взаємною згодою можуть розірвати договір або за позовом наймача такий договір може бути визнаний судом недійсним на підставі ст.229 або ст.230 ЦК.

Частина 3 ст.812 ЦК встановлює, що наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок. Це правило ґрунтується на положенні ст.186 ЦК про спільне...