Договір найму (оренди) житла

Поняття та істотні умови договору оренди житла з викупом. Права наймача житла. Обов'язки сторін за договором. Підстави, умови, порядок укладення та припинення договору. Рекомендації по усуненню недоліків в законодавстві щодо найму житлових приміщень.
Краткое сожержание материала:

Размещено на

Размещено на

КУРСОВА РОБОТА

на тему:

Договір найму (оренди) житла

м. Київ , 2014 р.



ПЛАН

Вступ

1. Поняття та істотні умови договору найму (оренди) житла

2. Договір оренди житла з викупом та істотні умови договору

3. Права наймача житла

4. Обов'язки сторін за договором

5. Підстави розірвання договору найму (оренди) житла

Висновки

Список використаних джерел



ВСТУП

Відповідно до ст. 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду [1,13].

Саме те, що право на житло є конституційним, а одним з поширених способів його реалізації є можливість користуватися житлом на підставі договору оренди, зумовило необхідність окремого правового регулювання договору найму (оренди) житла в ЦК України.

Оскільки в останній час в Україні досить велика частка населення не має коштів на придбання свого житла, а інша, теж досить велика частка, має надлишки приватизованої житлової площі, то проблема найму (оренди) житлових приміщень стоїть гостро майже в кожній пересічній українській сім'ї. Оскільки таких випадків досить багато, то і юридичних проблем виникає теж багато.

Отже, тема „Договір найму (оренди) жилих приміщень” є і буде ще досить довго актуальною не тільки для пересічного громадянина, але й для юристів.

Як відомо, протягом останніх років Верховна Рада України прийняла низку законів, так чи інакше пов'язаних з користуванням житлом та відповідальністю за порушення житлового законодавства.

Кабінетом Міністрів України прийнято ряд важливих актів про утримання житлового фонду, відшкодування витрат на оплату житлово-комунальних послуг, проведення безоплатного капітального ремонту будинків, надання субсидій тощо.

Значні сталися і в практиці розгляду судами спорів з питань житлового законодавства, зокрема тих, що пов'язані з поділом житла, а також захистом права приватної власності та багато інших. Видано чимало відомчих нормативних актів, скерованих на врегулювання суспільних відносин, пов'язаних із житловими проблемами.

Слід зазначити, що на усіх етапах розвитку людства проблеми житла стояли перед ним на одному з перших місць життєзабезпечення. Особливої актуальності вони набувають для нашого суспільства к період розвитку і формування відносин, у зв'язку з підписанням 27.06.2014 р. Україною угоди про асоціацію з Європейським союзом в повному обсязі, коли житло стає повсякденним товаром, предметом купівлі-продажу, найму, застави, дарування, заповіту, міни тощо.

Президент України Петро Порошенко назвав очікуване остаточне підписання Угоди про асоціацію з Європейським Союзом одним “з історичних днів для України після отримання незалежності” [11].

Таким чином, об'єктом даного дослідження є договір найму (оренди) жилих приміщень, його досконалість та недоліки.

Предметом дослідження будуть статті Цивільного кодексу України, коментарі статей цього кодексу, наукові праці, присвячені проблемам законодавчого забезпечення договору найму (оренди) житла, публікації в спеціальній юридичній періодиці.

Метою дослідження є розкриття проблемних питань Цивільного кодексу України, присвячених темі курсової. Вироблення рекомендацій по усуненню недоліків в законодавстві , присвяченому найму жилих приміщень.

Задачі дослідження:

досконально дослідити житлове законодавство на предмет виявлення проблем, пов'язаних з договором найму (оренди) жилих приміщень;

запропонувати свої шляхи вирішення проблем.

При дослідженні використовуються такі методи:

метод соціально-історичного аналізу;

метод правового аналізу;

метод порівняльного аналізу.

Недоліком законотворчості в Україні довгий час був її значною мірою безсистемний характер. Тільки у 1994 р. почалася розробка нової концепції розвитку законодавства України, в основу якої було покладено нові уявлення про право, що ґрунтувались на ідеях громадянського суспільства та правової держави. Згідно цій концепції вирішити проблему вдосконалення цивільного законодавства могла тільки його кодифікація, що мала здійснюватися на підставі нової Конституції України, ставши складовою частиною конституційної реформи.

Водночас останнім часом набули поширення нові види антигромадських дій, особливо на Донбасі, у сфері придбання житла та користування ним. Тому законодавство про житло являє собою досить мобільну галузь системи права України.



1. Поняття та істотні умови договору найму (оренди) житла

Договір житлового найму (оренді) є одним із засобів реалізації права громадян на житло, яке передбачене та гарантоване ст.47 Конституції України. За цим договором відбувається задоволення такої основної матеріальної умови життя людини, як забезпечення її житлом.

Крім того, договір найма (оренда) житла забезпечує реальні можливості для реалізації положень статті 33 Конституції України на вільний вибір місця проживання [1,8].

Особливість договору житлового найму полягає в тому, що він є одним із видів цивільно-правових договорів, спрямованих на тимчасову передачу майна (житла) в користування і водночас основним договором житлового права.

Цивільний кодекс України (далі - ЦК) розрізняє такі види найму:

? договір найму (оренди) житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності;

? договір найму (оренди) житла, за яким наймодавцем є підприємець (договір комерційного найму).

Правове регулювання договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, здійснюється житловим законодавством, а договору комерційного найму -- ЦК, якщо інше не встановлено законом.

Договір найму житла в державному і громадському житлових фондах опосередковує розподільні відносини житлової сфери, коли держава чи громадські організації певною мірою гарантують громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, одержання житла з цих фондів.

Ці відносини є договірними, але певні особливості в їх регулюванні й захисті дають можливість говорити про наявність деяких рис публічного характеру.

Договір найму житла в приватному житловому фонді опосередковує ринкові відносини, що складаються у житловому секторі, і має яскраво виражені ознаки приватного договірного права.

У ЦК України передбачено щодо договору найму є глава 59, у якій законодавець окремо виділяє договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності.

Підстави, умови, порядок укладення та припинення цього договору встановлюється законом і положення Кодексу застосовуються до такого договору, якщо інше не встановлено законом.

У ЦК прямо не названий, але передбачений і врегульований договір, що укладається у приватному житловому фонді. В літературі цей договір вже дістав назву "комерційний договір найму житла"[14, 116].

За статтею 810 ЦК договором найму (оренди) житла є договір, згідно якого одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату [4,387].

Разом з тим існують характерні ознаки, притаманні договору найму житла, в цілому незалежно від виду житлового фонду, в якому він укладається.

У загальному вигляді договір найму житла можна визначити як договір, за яким одна сторона (наймодавець) зобов'язана передати іншій стороні (наймачеві) за плату житло для проживання в ньому на певний строк.

Договір найму житла є двостороннім. Наймодавцем може виступати як власник житлового приміщення (держава, місцевий орган самоврядування, громадська організація), так і уповноважена власником особа (житлово-експлуатаційна організація).

За чинним житловим законодавством наймачем може бути лише громадянин.

Отже, ЦК передбачає, що наймачем може виступати і юридична особа, але вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб.

Особливістю цього договору є те, що права та обов'язки виникають не лише у наймача, а, як правило, й у осіб, які постійно проживають разом з ним. В житловому законодавстві ці особи дістали назву членів сім'ї наймача.

До членів сім'ї наймача належать другий з подружжя, їх діти та батьки. Членами сім'ї наймача може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство.

Визначаючи предмет договору, законодавець застосовує поняття "житло" та "примішення". Під житлом, виходячи зі змісту чинного законодавства України (ст.812 ЦК), слід розуміти квартиру або інше ізольоване житлове приміщення, житловий будинок або його частину, а в деяких випадках і неізольоване приміщення.

Ці об'єкти належать до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), з визначеними індивідуальними ознаками і є неспоживчими. Квартира або її частина, житловий будинок або...