Товарищества собственников жилья и местное самоуправление

Проблемы развития товариществ собственников жилья, их законодательное государственное регулирование. Роль ТСЖ в жилищном самоуправлении, его взаимодействие с органами местного самоуправления. Проблемы товариществ собственников жилья и пути их решения.
Краткое сожержание материала:

Размещено на

Введение

Актуальность работы заключается в том, что в последние 13 лет (анализ процессов создания ТСЖ в 1996-2010 годах) в Москве зарегистрированы почти 10 тысяч ТСЖ. Реально прошли все процедуры оформления и регистрации (от создания юридического лица до государственной регистрации земельно-имущественного комплекса (ранее - кондоминиума), с оформленным земельным участком и принятием ТСЖ домов в реальное управление) не более трех сотен. То есть 3% от общего числа зарегистрированных «пустых» ТСЖ. Из практического опыта известно, что в Москве полный технологический цикл, необходимый для создания ТСЖ и получения сформированного земельно-имущественного комплекса в управление самого ТСЖ при помощи профессиональных юристов, составляет от 15 до 20 месяцев.

Количество подписей, которые нужно собрать у чиновников разного уровня для прохождения только регистрационных и разрешительных процедур, превышает сотню. Все это достаточно сложно и дорого. Кроме того, пассивность жителей, особенно тех, кто проживает в быстро стареющем жилом фонде, сводит на нет усилия властей разного уровня по перекладыванию ответственности за управление и содержание собственных домов и коммуникаций ЖКХ на само население. Однако есть иной путь организации этого процесса, осуществляемый сегодня по реформированию управления жилищного фонда и ЖКХ.

Несколько домов через своих инициативных домовладельцев, их представителей, местное самоуправление, исполнительные органы власти, инвесторов формируют единый и неделимый земельно-имущественный комплекс (ранее - кондоминиум). Он управляется не просто ТСЖ на базе одного многоквартирного дома, а квартальным ТСЖСМД.

Такие ТСЖ будут управлять кварталами и микрорайонами с четко выраженной целью - комплексный капитальный ремонт, реконструкция, реновация многоквартирных домов и благоустройство прилегающих территорий сложившейся городской застройки с обновленной системой эксплуатации.

Сегодня уже начались процессы самоорганизации домовладельцев. Причем не по пирамидальному принципу. Управляющая компания создается собственниками вместе с органами государственной власти и местного самоуправления на принципах частно-государственного партнерства в форме квартального или микрорайонного ТСЖСМД. То есть УК, в управлении которых находятся реальные, сформированные в границах естественных землеотводов - кварталов, земельно-имущественные комплексы. Это также делает их привлекательными для инвесторов. Кроме очевидной выгоды от самоорганизующегося процесса управления системой жилтовариществ (удешевление расходов на содержание управленческого и обслуживающего персонала, уменьшение расходов на содержание и ремонт), появляется система взаимных инвестиций в ТСЖ и ТСЖСМД. Впоследствии и в территориальные общественные самоуправления. Это резко повысит их политико-экономическую характеристику.

Целью работы является рассмотрение ТСЖ и местного самоуправление, их взаимодействие.

Задачами курсовой работы будут:

1. Определить сущность создания ТСЖ

2. Рассмотреть взаимосвязь местного самоуправления и ТСЖ

3. Выявить проблемы товариществ собственников жилья и пути их решения

Объектом курсовой работы является ТСЖ и местное самоуправление.

Предметом - рассмотрение взаимных процессов ТСЖ и местного самоуправления.

1. Сущность создания ТСЖ

1.1 Создание ТСЖ

Товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) - единственная организационно-правовая форма юридических лиц, специально предусмотренная для объединений собственников помещений многоквартирного дома исключительно с целью управления данным домом. Жилищные и иные специализированные потребительские кооперативы осуществляют управление наряду с реализацией основной задачи - обеспечение их членов жилыми помещениями.

ТСЖ - некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Создание собственниками жилых и нежилых помещений специализированных организаций для управления многоквартирными домами широко используется не только в России, но и в зарубежных странах. В государствах, образовавшихся на территории бывшего СССР, также предусматривается создание некоммерческих объединений собственников жилых помещений с правами юридического лица для управления многоквартирными домами Кондрашов А.О. Самоуправление и саморегулирование в системе ЖКХ мегаполиса // IX Всероссийская научно-теоретическая конференция «Политические, экономические и социокультурные аспекты регионального управления на Европейском севере». -- Сыктывкар. -- 2011. -- С. 37 - 41.

Во многом сходное регулирование отношений управления многоквартирными домами наблюдается в законодательстве Украины и Беларуси. Статус создаваемых в Беларуси объединений собственников определяется Законом от 8 января 1998 г. "О совместном домовладении". На Украине действует Закон от 29 ноября 2001 г. "Об объединениях совладельцев многоквартирных домов". При этом отдельные вопросы регулируются иначе, чем в России, причем в ряде случаев такое регулирование является более продуманным и целесообразным.

ТСЖ нельзя признать абсолютно новой для России формой управления многоквартирными домами. Появление первых жилищных товариществ относится к 20 гг. прошлого столетия. Оно имело целью, так же, как и на современном этапе, возложить обязанности по надлежащей эксплуатации многоквартирных домов на лиц, владеющих жилыми помещениями, освободив от этих обязанностей государство. Правда, в отличие от современной действительности речь шла не о создании объединений собственников жилых помещений, а о привлечении к управлению лиц, являющихся нанимателями.

До вступления в силу действующего ЖК РФ правовое положение ТСЖ регулировалось ФЗ от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья".

ТСЖ действует на основании устава. При этом законодательство не предусматривает специальных требований к его содержанию. Соответственно, должна применяться ст. 52 ГК РФ. Необходимость включения в устав отдельных положений следует из некоторых статей Жилищного кодекса РФ: ч. 1 ст. 145 ЖК РФ предусматривает, что уставом определяется порядок созыва общего собрания ТСЖ, ч. 3 ст. 146 ЖК РФ - что уставом наряду со ст. 45 ЖК РФ определяются правомочия общего собрания членов ТСЖ и др.

В целях содействия более активному распространению товариществ собственников жилья Приказом Минземстроя РФ от 3 августа 1998 г. N 35 был утвержден Примерный устав товарищества собственников жилья. Данный Приказ не утратил силу и в настоящее время, однако применение Примерного устава возможно с учетом положений разд. VI ЖК РФ.

Согласно законодательству некоторых государств ТСЖ действуют на основании типового устава. Подобные нормы содержатся, к примеру, в Законе Украины от 29 ноября 2001 г. "Об объединениях совладельцев многоквартирных домов". Представляется, что наличие типового устава заметно упростит и облегчит процесс создания ТСЖ, в частности, поскольку будут исключены споры собственников по поводу содержания устава, а также случаи отказов в регистрации товарищества из-за несоответствия положений устава требованиям законодательства. Кстати, в Положение о жилищных товариществах и строительных товариществах, утвержденное 3 декабря 1921 г. Президиумом Моссовета, был включен устав жилищного товарищества.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Допускается также создание одного ТСЖ собственниками нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме. Такое объединение допустимо, если дома расположены на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, имеют общие сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры Симионов Ю.Ф. Жилищно-коммунальное хозяйство. Справочник, М.: Эксмо, 2010 - 286с.

Создание ТСЖ возможно путем объединения нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры (ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).

Таким образом, в одном ТСЖ могут объединяться только собственники расположенных на едином земельном участке или граничащих друг с другом участках строений. Подобное правило есть и в законодательстве других государств, в частности Украины. В законодательстве Беларуси действует аналогичное правило, однако есть исключение: если отдельная часть здания имеет изолированный вход и может быть без нарушения целостности других частей этого здания надстроена, реконструирована, перестроена либо снесена, допускается создание одного товарищества собственников для управления этой частью здания. Допускается создание одного товарищества собственников на базе нескольких объектов недвижимого имущества.

По российскому законодательству членами ТСЖ могут быть граждане, юридические лица, публичные образования - собственники как жилых, так и нежилых помещений многоквартирного д...