Рассмотрение правового регулирования найма жилого помещения

Основные права и обязанности сторон по договору найма жилых помещений. Плата за пользование жилыми помещениями. Изменение жилищных правоотношений найма жилых помещений. Отнесение жилого помещения к государственному или частному жилищным фондам.
Краткое сожержание материала:

Размещено на

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА И ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

2. ПОРЯДОК ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ НА ОСНОВАНИ ДОГОВОРА НАЙМА

2.1 ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

2.2 ПЛАТА ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ

2.3 ИЗМЕНЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

3. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА И ВЫСЕЛЕНИЕ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

Жилищные отношения пользования жилыми помещениями - сердцевина жилищных отношений, поскольку именно в них реализуется конкретная потребность гражданина в жилом помещении.

На сегодняшний день правовое регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства (следует отметить, что отдельные жилищные отношения регулируются также административным, семейным, земельным законодательством). Все это повышает необходимость углубленного изучения основных жилищно-правовых и иных правовых вопросов в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства [1,с.5].

Конституционное право граждан Республики Беларусь на жилище обеспечивается развитием государственного и частного жилищного фонда, содействием гражданам в приобретении жилья [2,ст.48].

Пользование жилыми помещениями в домах государственного жилищного фонда и во многих случаях в домах частного жилищного фонда осуществляется на основе договора найма жилого помещения.

Среди договоров о передаче имущества в пользование договор найма жилого помещения занимает особое место. Он выделился из договора имущественного найма в силу специфики предмета и целей его использования. Договор найма жилого помещения выполняет важную социальную функцию - он направлен на удовлетворение одной из насущных потребностей каждого человека - потребности в жилье.

В настоящее время гражданам предоставляются широкие возможности реализации своего права на жилище, в том числе приобретение жилых помещений в собственность, участие в жилищном строительстве. Однако далеко не все имеют возможность приобретать собственное жилье[3,с.231]. Поэтому значение найма жилья, в сфере обеспечения вышеуказанного конституционного права, безусловно, важно. Пользование жилым помещением, предоставленным в наём, законодательно урегулировано. Правовым основания осуществления данного права является договор найма.

Правоотношения по найму жилых помещений в Республике Беларусь регулируются жилищным законодательством.

Так, понятие договора найма жилого помещения определено, как соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату [4,ст.27]. Данное определение законодательно оформилось только в 1999 году, когда был принят новый Жилищный кодекс Республики Беларусь, действующий по сегодняшний день. В Советское же время, данный договор не был законодательно урегулирован. Основы жилищного законодательства, Гражданский и Жилищный кодексы Союза Советских Социалистических Республик не содержали понятия договора найма жилого помещения. Его можно было сформулировать на основе систематического анализа норм Основ и Жилищного кодекса. Тем самым, договором найма жилого помещения являлось соглашение, в силу которого одна сторона - наймодатель (жилищно-эксплуатационная организация, а при её отсутствии - соответствующее предприятие, учреждение, организация) обязуется обеспечить устойчивое спокойное пользование жилым помещением, своевременно производить его капитальный ремонт, содержать в надлежащем состоянии инженерное оборудование дома и в жилом помещении, места общего пользования и придомовую территорию, а другая сторона - наниматель (гражданин, на имя которого выдан ордер) обязуется следить за сохранностью жилого помещения и мест общего пользования квартиры, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, соблюдать правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, производить за свой счёт текущий ремонт жилища и в установленный срок вносить плату за квартиру и коммунальные услуги. Таким образом, договор найма жилого помещения не имел юридического закрепления, но существовал фактически, что порождало нестабильность правоотношений найма, как для нанимателя, так и для наймодателя.

Заключение договора найма, до заселения жилого помещения, порождало для гражданина все права нанимателя (требовать предоставления ему указанного в ордере помещения, сохранения на случай временного отсутствия, бронирования, обмена, сдачи в поднаём этого помещения и т.д.) и возлагало на него все обязанности (по внесению квартирной платы, ремонту и т.д.), то есть порождало жилищное правоотношение, хотя фактически помещение нанимателю могло быть и не передано. Он пользовался и судебной защитой своих субъективных гражданских прав, возникших из этого правоотношения, в том числе и право требовать передачи ему сданного внаем помещения [5, с.67].

Однако, отсутствие соглашения, регулирующего данные правоотношения, создавало сложности в процессе судебного разбирательства при выяснении прав и обязанностей субъектов, что затрудняло вынесение законного и справедливого решения[5,с.69].

Действующий Жилищный кодекс Республики Беларусь 1999 г. (далее - ЖК) содержит правовое закрепление регулирования отношений найма жилых помещений. Однако, при анализе норм ЖК обнаружились проблемы теоретического и практического характера, требующие разрешения. В частности, не все договоры найма жилых помещений и основания их заключения закреплены в ЖК, также в ЖК отсутствуют нормы о сроке договора найма жилого помещения, структуре платежей нанимателя за пользование жилым помещением и коммунальные услуги. Требует изучения проблема выселения за уклонение без уважительных причин в течение шести месяцев от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги.

Республика Беларусь - социальное государство. Оно проявляет особую заботу о предоставлении жилья малообеспеченным нетрудоспособным гражданам, которые в силу объективных причин не имеют возможности полноценно реализовать себя в новых экономических условиях. В связи с этим законодательно закреплен новый подвид договора найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда - договор найма жилого помещения социального пользования.

До начала процесса приватизации жилья, когда обеспечение жильем могло осуществляться главным образом за счет государственных средств, договор найма жилых помещений имел приоритетное значение. Ввиду появления института частной собственности остается все меньше жилых помещений государственного жилищного фонда, предназначенных для постоянного проживания граждан. Но всё же, следует отметить, что такие виды жилых помещений, как общежития, служебные жилые помещения, специальные дома, социальное жильё, пользование которыми осуществляется на основании договора найма, по-прежнему имеют важное значение для отдельных категорий граждан. Кроме того, не все граждане воспользовались своим правом на приватизацию жилого помещения, пользование которым регулировалось на основании договора найма, ввиду чего существующие отношения сохранили свою актуальность.

С началом жилищной реформы, в Республике Беларусь изменилось отношение государства к обеспечению граждан жильем, что повлекло соответствующие перемены в жилищном законодательстве. Жилье рассматривается в двух аспектах - как экономическое и социальное благо. В последние годы принято значительное количество разных по своей юридической природе нормативных правовых актов, определивших принципиально новый подход к регулированию отношений, складывающихся в жилищной сфере, в частности, к договору найма жилого помещения.

В отечественной юридической науке исследованию значения и содержания договора найма жилых помещений в новых экономических условиях уделяется недостаточно внимания. Публикации белорусских ученых и практиков в основном посвящены отдельным проблемам правового регулирования найма жилья (Е.В.Богданов, В.А.Витушко Н.В.Ком, В.Савицкий, Л.И.Бакиновская, Н.Веселик). Более основательное и комплексное изучение условий договора найма жилого помещения нашло отражение в работах В.Ф.Чигира, И.Н.Щемелевой, К.К.Уржинского. Однако все еще остаются неразрешенными и неисследованными отдельные проблемы, связанные с наймом жилья. К примеру, отсутствие четко урегулированных порядка и условий осуществления деятельности по систематической сдаче в наем жилых помещений для краткосрочного проживания, а также порядка налогообложения доходов, полученных от указанной деятельности, что является одним из условий безнаказанности лиц, злоупотребляющих правами собственника (нанимателя) жилых помещений.

Всё вышеизложенное позволяет сделать вывод о значительной актуальности темы данного исследования.

Целью исследования является рассмотрение правового регулирования найма жилого помещения.

Для достижения поставленной цели были определены следующие задачи:

- дать общую характеристику и раскрыть юридическую природу договора найма жилого помещения, ввиду того, что данный договор является правовым основанием пользования жилым помещением, предоставленным в наём. В том числе рассмотреть понятие, стороны, предмет, срок договора найма жилого помещения, классификацию договоров найма;