Расчет рыночной стоимости объекта торговой недвижимости (на примере встроенного помещения в г. Новокузнецке)

Принципы оценки и факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости, методические аспекты данного процесса: доходный, сравнительный и затратный подходы. Расчет рыночной стоимости торгового помещения, согласование полученных результатов оценки.
Краткое сожержание материала:

Размещено на

Размещено на

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности.

В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Благодаря конструктивному взаимодействию между государством и оценщиками, процесс оценки имущества в последние годы стал гораздо более цивилизованным по сравнению с теми временами, когда независимая оценка в России только зарождалась. Сегодня деятельность оценщиков регламентируется соответствующим федеральным законом и стандартами в области оценки.

Все операции и сделки с недвижимым имуществом требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость имущества не задается директивно, а зависит от экономических факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни обществ в целом. Поэтому постоянно возникает не¬обходимость в определении стоимости объектов собственности.

Цель дипломной работы - исследовать и обобщить теоретические, правовые и методические аспекты оценки стоимости коммерческой недвижимости; провести расчет рыночной стоимости объекта торговой недвижимости

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- исследовать особенности коммерческой недвижимости как объекта оценки;

- рассмотреть принципы оценки и факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости;

- охарактеризовать подходы и методы оценки стоимости коммерческой недвижимости, выделить особенности их применения для торговой недвижимости;

- провести анализ рынка коммерческой недвижимости г. Новокузнецка;

- определить рыночную стоимость объекта коммерческой недвижимости (на примере встроенного торгового помещения в г. Новокузнецке).

Объект исследования - стоимость коммерческой недвижимости, а предмет исследования - методы и подходы оценки стоимости коммерческой недвижимости.

Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложений.

В первой главе дипломной работы рассмотрены понятие и классификация недвижимости, классификация торговой недвижимости, принципы оценки и факторы, влияющие на стоимость объектов коммерческой недвижимости.

Во второй главе работы исследованы подходы и методы оценки стоимости коммерческой недвижимости.

В третьей главе дипломной работы выполнен обзор рынка коммерческой недвижимости г. Новокузнецка и проведен расчет рыночной стоимости объекта торговой недвижимости (на примере встроенного помещения в г. Новокузнецке).

При подготовке дипломной работы были использованы законодательные акты РФ по оценочной деятельности, учебные и методические материалы по оценке недвижимости, статистические материалы с рынка недвижимости, информация интернет-сайтов по оценочной деятельности.



1. Основы оценки стоимости коммерческой недвижимости

1.1 Коммерческая недвижимость как объект оценки

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) (ст. 130 ГК РФ) относятся:

- земельные участки,

- участки недр,

- обособленные водные объекты,

- все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В процессе классификации недвижимости выделяют отдельные группы, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.

Выделяются три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения (рисунок).

	ОСНОВНЫЕ ТИПЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Земля		Жилье		Нежилые помещения
- свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли); - природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации и др.		- элитное жилье; - типовое жилье; - городское, загородное жилье и др.		- офисные помещения; - складские помещения; - торговые помещения; - производственные помещения и др.

Основные типы недвижимости

Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному изучению объектов и обследованию рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости.

Для стоимостной оценки стоимости недвижимость делится на два класса:

- специализированная недвижимость,

- неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость - это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером или местом положения и ли сочетанием этих факторов.

Неспециализированная недвижимость - это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

Определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:

1. Естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки). Искусственные объекты получили название - «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».

2.1. жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

2.2. коммерческая недвижимость офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

2.3. общественные (специальные) здания и сооружения: - лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых, дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т. д.);

- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты и т. д.);

- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т. д.);

- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т. д.;

2.4. инженерные сооружения - мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т. д.

Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей классификации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты могут:

- быть полностью построены и готовы к эксплуатации,

- требовать реконструкции или капитального ремонта,

- относится к незаконченным объектам строительства.

Коммерческая недвижимость - это объекты нежилого фонда, предназначенные для использования их в качестве офисов, а также для торгово-развлекательных и других целей, не связанных с проживанием и направленных на получение прибыли.

Особенной чертой коммерческой недвижимости является ярко выраженная направленность на получение дохода. Традиционным доходом от коммерческой недвижимости считается получение арендных платежей, т. е. когда...