Оцінка нерухомості

Правові основи оцінювальної діяльності. Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання об’єкта нерухомості. Оцінка вартості нерухомості порівняльним, витратним та доходним методом. Узгодження результатів оцінки, що отримані за трьома методами.
Краткое сожержание материала:

Размещено на

«Оцінка нерухомості»

Зміст

Вступ

1. Правові основи оцінювальної діяльності

2. Загальна характеристика об'єкта оцінки

3. Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості

4. Оцінка вартості об'єкта нерухомості

4.1 Оцінка вартості нерухомості порівняльним методом

4.2 Оцінка вартості нерухомості витратним методом

4.3 Оцінка вартості нерухомості доходним методом

5. Узгодження результатів оцінки, що отримані за трьома методами

Список використаної літератури

Вступ

Метою виконання розрахунково-графічного завдання є закріплення теоретичних знань, придбання практичних навичок та професійних вмінь в галузі економіки й оцінки нерухомості на основі самостійного вивчення та узагальнення законодавчих і нормативних актів, спеціальної економічної літератури, проведення розрахунків щодо визначення вартості нерухомості. Розрахунково-графічне завдання студенти виконують на основі вихідних даних, що наведені в даних вказівках або зібраної інформації про місцеві ринки нерухомості.

Розрахунково-графічне завдання виконують на основі вивчення законодавчих і нормативних актів і літератури, що рекомендується у цих методичних вказівках, а також нових видань, у тому числі періодичних, у галузі економіки та оцінки нерухомості.

У вступі обумовлюють актуальність роботи, виявляють мету, завдання та основні етапи виконання завдання.

У текстовій частині необхідно відобразити теоретичні аспекти, використовуючи ці вказівки й представлені вище джерела.

Наприкінці кожного розділу роботи, а також у загальних висновках треба дати основні висновки за темою, що відображають власну думку студента.

1. Правові основи оцінювальної діяльності

До нерухомих речей, інакше званим нерухомим майном або просто нерухомістю, відносяться земельні ділянки, ділянки надр, відособлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, у тому числі ліси, багатолітні насадження, будівлі і споруди. До нерухомих речей відносяться ті, що також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомого майна також може бути віднесені й інше майно.

Оцінна діяльність -- це діяльність оцінювачів і суб'єктів оцінної діяльності, яка направлена на організаційних, методичне і практичне забезпечення проведення оцінки майна, розгляд і підготовку висновків про вартість майна.

Оцінна діяльність - діяльність по встановленню певного вигляду вартості матеріальних і нематеріальних об'єктів з врахуванням прав на них і інтересів відносно них цивільних прав, що проявляються суб'єктами.

Оцінка нерухомості сьогодні стає усе більш актуальним питанням і для вітчизняного бізнесу, і для звичайних громадян нашої країни. З 1 січня 2007 року набере чинності положення Закону України «Про податок з доходів з фізичних осіб», згідно з яким для будь-якої операції з нерухомістю необхідно буде отримати експертний висновок про її вартість (раніше для цього була досить довідка-характеристики Бюро технічної інвентаризації). Таким чином, оцінювач стане ключовою фігурою ринку.

У сучасній Україні оцінна діяльність зародилася в 1991-1992 роках, що було пов'язане з переходом економіки країни в ринкові умови. Тому не випадково ще в 1995 році українські оцінювачі за прикладом своїх європейських колег об'єдналися в громадську професійну організацію «Українське суспільство оцінювачів» (УОО). У 1996 році був утворений Український інститут оцінки, що об'єднав на добровільних засадах юридичних осіб, що займаються оцінною діяльністю. Основним документом, що регламентує оцінну діяльність в Україні, сталі «Норми професійної діяльності оцінювача», розроблені на основі Міжнародних стандартів оцінки і затверджені Радою УОО в квітні 1995 року.

На сьогоднішній день основними нормативними актами, регулюючими оцінну діяльність на Україні, є: Закон України «О оцінці майна, майнових прав і професійної оцінної діяльності на Україні», Національний стандарт №1 «Загальні основи оцінки майна і майнових прав»; Національний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна», «Норми професійної діяльності оцінювача», а також всілякі методики, роз'яснення, листи і інші нормативно-правові акти.

До того ж, на практиці, при проведенні незалежної оцінки, використовуються «Міжнародні стандарти оцінки» і «Європейські стандарти оцінки нерухомого майна». Але, не дивлячись на наявність обширної правової бази, в своїй роботі українські оцінювачі стикаються з серйозними перешкодами.

Перш за все це закритість інформації про перспективи розвитку міста, відсутність реальних даних про операції (що, коли і почому було продано), відсутність єдиної достовірної бази даних про об'єкти купівлі-продажу на ринку, відсутність аналогових баз, що містять інформацію не лише про ціну, але і про інші аспекти, на підставі яких здійснюється позиціювання об'єкту нерухомості.

Не маючи цих даних, які в європейських країнах в більшості своїй легко доступні в Інтернеті, оцінювачам доводиться кожного разу проходіть тернисту дорогу збору і обробки такої інформації. Дуже важливим чинником для підвищення якості оцінних робіт є їх контроль Експертною радою УОО. Будь-який громадянин може замовити перевірку раніше виконаного Звіту про оцінку, проте лише в тому випадку, якщо Звіт у нього знаходиться на законних підставах.

Всі методи оцінки нерухомості групуються фахівцями в три підходи: витратний, доходний і порівняльний (ринковий).

Методи витратного підходу засновані на припущенні, що витрати на будівництво об'єкту (за мінусом зносу) в сукупності з ринковою вартістю земельної ділянки, на якій цей об'єкт знаходиться, є прийнятним орієнтиром для визначення ринкової вартості всього об'єкту нерухомості.

Для визначення вартості об'єктів, що приносять дохід, в рамках прибуткового підходу використовуються два основні методи: метод капіталізації і метод дисконтування.

Порівняльний (або ринковий) підхід включає два основні методи: метод прямого порівняльного аналізу продажів і метод валового рентного мультиплікатора.

2. Загальна характеристика об'єкта оцінки

N варіанта	Місце розташування об'єкта оцінки	Матеріал стін	Стан приміщення	Мета визначення вартості нерухомості
10	Ц	ц	пл	для продажу долі майна

Дані щодо об'єкта нерухомості, що оцінюється

Однією з найбільш яскравих тенденцій 2010 року на харківському ринку офісної нерухомості є перехід офісів сегменту «продаж» у сегмент «оренда». Протягом 2010 року в Харкові близько 16% приміщень, спочатку пропонувалися до покупки, стали здаватися в оренду.

В прес-службі корпорації "Авантаж" повідомили, що до зміни статусу приміщень власників підштовхнув вкрай низький попит на покупку офісів і зростаючий інтерес до оренди приміщень. За даними фахівців служби маркетингу корпорації "Авантаж", в 2010 році рівень попиту на оренду офісів показав зростання близько 5% в порівнянні з 2009 роком. Інтерес до оренди підвищили компанії, які скоротивши штат, підшукували офісні приміщення меншої площі і з більш низькою орендною ставкою, вважають експерти.

Середні орендні ставки по місту в 2010 році склали 79, 2 грн. за кв.м., що на 6% менше в порівнянні з 2009 роком. Як відзначають фахівці, протягом 2010 року темп зниження ставок на оренду офісів сповільнився. А по окремих сегментах, зокрема, бізнес-центрів класу "В", ціни залишалися незмінними і утримувалися на рівні 2009 року - 103 грн. за кв.м. На думку експертів, така динаміка вартості оренди говорить про те, що на ринку офісної нерухомості почалися стабілізаційні процеси.

Сукупна пропозиція офісних площ в Харкові в 2010 р. скоротилося на 13,4% і, по відношенню до попереднього року, склало 547,48 тис.кв.м. Обсяги пропозиції зменшилися через зупинку продажів двох об'єктів класу "А" і 5 об'єктів класу "B", вважають фахівці.

У IV кварталі 2010 року, експерти корпорації "Авантаж"зафіксували такі середні ціни на ринку офісної нерухомості Харкова:

Оренда:

Клас "B" - 96 грн. за кв. м.

Клас "С" - 62 грн. за кв. м.

Клас "D" і "E"- 70 грн. за кв. м.

Продаж:

Клас "B" - 9078 грн. за кв. м.

Клас "С" - 6651 грн. за кв. м.

Клас "D" і "E " - 6717 грн. за кв. м.

Нерухомість що оцінюється - окремо збудована будівля. Оцінюваний об'єкт - не житлове приміщення яке розташоване в центрі міста, матеріал стін - цегла, стан приміщення - поганий. Даний об'єкт нерухомості оц...