Определение рыночной стоимости помещения, принадлежащего ФГУП "Сибирский Водоканалпроект"

Принципы анализа стоимости предприятия. Классы и виды производственной недвижимости. Анализ финансово-хозяйственной деятельности ФГУП "Сибирский Водоканалпроект", оценка его производственного помещения и определение рыночной стоимости ремонтной базы.
Краткое сожержание материала:

Размещено на

Содержание

Введение

1. Теоретические аспекты оценки производственного помещения

1.1 Принципы оценки стоимости предприятия

1.2 Подходы к оценке недвижимости

1.3 Классы и виды производственной недвижимости

2. Анализ финансово-хозяйственной деятельности ФГУП "Сибирский водоканалпроект"

2.1 Характеристика деятельности ФГУП "Сибирский Водоканалпроект"

2.2 Анализ хозяйственной деятельности ФГУП "Сибирский Водоканалпроект"

2.3 Анализ финансового состояния ФГУП "Сибирский Водоканалпроект"

3. Оценка производственного помещения ФГУП "Сибирский водоканалпроект"

3.1 Определение рыночной стоимости ремонтной базы ФГУП "Сибирский Водоканалпроект"

3.2 Согласование результатов

Заключение

Список литературы

Приложения

Введение

Оценочная деятельность является крайне важным элементом в сфере имущественных отношений рыночной экономики. Рыночная оценка необходима для принятия практически любых хозяйственных управленческих решений и способствует равенству прав граждан. Оценочная деятельность играет огромную роль практически во всех сферах современной экономики.

В сфере оценочной деятельности очень важно иметь доступ к свежей информации в различных секторах экономики и следить за тенденциями на локальном и глобальном рынках. В данной работе, например, использовалась информация с таких сайтов, как: broker.ru, variant и другие.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка. Поэтому нужно:

- Исследовать рынок недвижимости

- Выявить пагубные условия рынка

- Наметить пути решения проблем на конкретном примере.

Цель дипломной работы - определение рыночной стоимости помещения принадлежащего ФГУП "Сибирский Водоканалпроект".

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- изучить теоретические основы производственно-промышленных помещений;

- дать общую характеристику предприятию;

- провести анализ финансово - хозяйственной деятельности;

-определить рыночную стоимость объекта ФГУП "Сибирский Водоканалпроект".

Объектом для изучения и написания дипломной работы являются теоретические основы оценки производственно - промышленной недвижимости.

Предметом исследования является ремонтная база, принадлежащая ФГУП "Сибирский Водоканалпроект".

1. Теоретические аспекты оценки производственного помещения

1.1 Принципы оценки стоимости предприятия

Будущие доходы от недвижимости наряду с другими факторами, определяющими стоимость объекта, отличаются значительной степенью неопределенности. Сами объекты недвижимости существенным образом отличаются друг от друга и находятся в разном окружении. Все это приводит к тому, что нет единого рецепта, как оценивать различные объекты недвижимости, как и нет универсальной формулы, по которой возможно рассчитать стоимость имущества. Вместе с тем существуют общие принципы оценки объектов имущества, в частности недвижимого имущества.

В основе оценки недвижимости лежат принципы оценки недвижимости, которые необходимо соблюдать при выполнении любого задания по оценке и при составлении отчета об оценке. Принципы оценки недвижимости представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиции субъектов рынка недвижимости.

В результате многолетней практики экспертов-оценщиков, а также теоретических исследований в данной области принципы оценки недвижимости сформировались в три группы. Первая из них связана с представлениями собственника об имуществе; принципы второй группы обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, а третья группа включает принципы, обусловленные рыночной средой.

Первая группа - принципы оценки недвижимости, связанные с представлениями собственника об имуществе:

- принцип полезности;

- принцип замещения;

- принцип ожидания;

Вторая группа - принципы оценки недвижимости, обусловленные эксплуатацией недвижимости и связанные с представлениями производителей о недвижимом имуществе:

- принцип вклада

- принцип остаточной продуктивности земельного участка

- принцип равновесия

- принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности)

Третья группа - принципы оценки недвижимости, обусловленные рыночной средой:

- принцип спроса и предложения;

- принцип соответствия;

- принцип конкуренции;

- принцип изменения;

- принцип взаимозависимости [7, с. 34].

1.2 Подходы к оценке недвижимости

В данной дипломной работе к оценке рыночной стоимости нежилой недвижимости применяются следующие подходы:

- затратный;

- доходный;

- сравнительный

Окончательная оценка стоимости проводится посредством согласования полученных результатов.

Затратный подход.

В данном отчете стоимость строительства оценивается по полной стоимости восстановления. Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту оцениваемый объект.

За базу расчетов полной восстановительной стоимости принимаются укрупненные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 г. на единицу объема или площади, а также индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в текущий уровень цен.

Стоимость воспроизводства объектов, аналогичных объектам оценки, определяем согласно методике пользования Сборником УПВС, приведенной в технической части Сборника УПВС для 2-го территориального пояса 1-го климатического района.

Для оценки стоимости строительства используется базисно-индексный метод.

Метод основывается на использовании системы текущих и прогнозных индексов цен по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне или в текущем уровне предшествующего периода.

В работе использованы индексы цен в строительстве, составленные Региональным центром по ценообразованию в строительстве по Кемеровской области, индексы цен в строительстве КО-Инвест, показатели восстановительной стоимости КО-Инвест и прочие нормативные документы, в том числе справочники оценщика.

Полная восстановительная стоимость объекта оценки рассчитывается по следующей формуле :

ПВС = V * С_ед * К^{кл *} К^{1 *} К² * К^{3 *} К _НДС* К _пред * К _затрат (1)

где: V - строительный объем объекта недвижимости, м³;

С_ед - стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 1969 года, определяется по соответствующему сборнику УПВС (Утвержденный Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 14 июля 1970 г) с учетом предусмотренных корректирующих коэффициентов и поправок;

К^кл - поправочный коэффициент для 1-го климатического района, в котором расположена Кемеровская область (Справочник оценщика "Промышленные здания" Т.2. М.: КО-Инвест, 1997);

К¹ - коэффициент перехода от сметных цен 1969 г. к сметным ценам 1984 г. (Постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.1983г);

К² - коэффициент перехода от сметных цен 1984 г. к сметным ценам 1991 г. (Письмо Госстроя СССР №14А от 06.09.1990г);

К³ - коэффициент перехода от сметных цен 1991 г. к сметным ценам 16.07.2012г.

К _ндс - коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость;

К _пред - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя. Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объктам. С учетом мировой практики расчета предпринимательский доход определяется в 15 % от затрат на строительство[21,с.45].

Стоимость строительства + Предпринимательский доход = полная стоимость строительства.

Прибыль предпринимателя может варьироваться в значительных пределах. Как правило, она имеет два компонента: доход и мотивационное вознаграждение. Смысл поощрительного вознаграждения состоит в том, чтобы мотивировать девелопера принять на себя риски и выполнить огромную работу, необходимую для реализации проекта. По сути, это вознаграждение за усилия девелопера по сведению воедино разнородных элементов, обеспечивающих создание объекта недвижимости.

В расчетах использовалась норма прибыли в 30% как наиболее типичная в настоящих условиях (К пред - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя).

...