Определение стоимости оцениваемого объекта (дом, надворные постройки и плодово-ягодные насаждения, подлежащие сносу) сравнительным и затратным подходами. Оценка стоимости права собственности на земельный участок, расчет восстановительной стоимости.
Краткое сожержание материала:

Размещено на

Размещено на

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Московский автомобильно-дорожный институт

(Государственный Технический Университет)

Волжский филиал

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

НА ТЕМУ

Определение рыночной стоимости возмещения ущерба при изъятии земельного участка с имеющимися на нем улучшениями в пользу государства

Выполнил: Масконин С.Н.

Руководитель: Семенов С.А.

Чебоксары 2009 г

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время, когда в России завершился процесс приватизации и появился класс собственников, и как следствие этого, возникла необходимость определения стоимости имущества для различных целей.

При приобретении, продаже, передаче в залог, банкротстве встает вопрос о цене которую можно заплатить за определенную собственность. У сформировавшегося класса собственников, все чаще возникает необходимость определения стоимости своего имущества (предприятий, паев, долей, объектов недвижимости, земельных участков и прочего имущества) при купле-продаже, получение кредита под залог имущества, лизинговых операций, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного разбирательства.

Сегодня российский рынок начинает обретать цивилизованные формы и формируется его необходимая инфраструктура. Развитие в России рыночных отношений потребовало формирование нового вида деятельности оценочной. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта собственности и, следовательно, оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.

Толчком, породившим всплеск внимания исследователей и экономистов-практиков к проблемам оценки бизнеса и его составляющей объектов недвижимости, стала резко проявившаяся в новых условиях необходимость создания и реализации концепции управления федеральной, муниципальной, акционерной и частной собственностью.

Изменения, происходившие в российской экономике, коренным образом преобразили рынок недвижимости. Возрастающий оборот объектов недвижимости требует знания их рынка обоими сторонами сделки - продавцами и покупателями. Благоразумный собственник прежде чем производить какие-либо операции со своим имуществом обязательно проконсультируется со специалистами-оценщиками.

Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций. Для того, чтобы разобраться со стоимостью, следует выделить следующие социальные и экономические факторы , влияющие на нее.

Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора, действующих на рынке :

- спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей ;

- полезность ;

- ограниченность предложения ;

- отчуждаемость объектов недвижимости .

Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь - доход от использования данного объекта. Доход есть выраженное в деньгах отдача имущества т.е. такая собственность обладает целым рядом особых характеристик:

1. Неравномерные денежные потоки - инвестиции в недвижимость требуют затрат неравных денежных сумм, абсолютно разных для различных действий с недвижимостью - при новом строительстве, сдаче в краткосрочную или долгосрочную аренду, продажу или покупку доходоприносящей недвижимости на различных условиях;

2. Потенциальный рост стоимости земли, выражаемые в изменении ее стоимости в следствии изменения в системе землепользования (относительный дефицит участков со сходным местоположением, инфляцией и др. факторами;

3. Износ объектов недвижимости с течением времени - это происходит из-за изменения изнашивания недвижимости в процессе использования, воздействия окружающей среды, изменения в технологии строительства и действии других факторов;

4. Разделение юридических прав - это выражено в том, что какая собственность может включать в себя различное сочетание юридических прав и интересов;

5. Особые налоговые соображения, которые влияют на инвестиции в недвижимость;

6. Риск и неопределенность из-за того, что недвижимость является физически недвижимой, данные инвестиции подвержены более широкому спектру рисков, чем другие вложения;

7. Стратифицированные рынки. Рынки недвижимости являются достаточно узкими и локализованными, сегментированными и персонализированными. В связи с повсеместном сокрытии информации о сделках с недвижимостью трудно собирать и подтверждать данные по конкурирующим объектам в регионе, т.к. цена сделки часто устанавливается не в результате взаимодействия большого числа покупателей и продавцов, а на основе индивидуальных переговоров.

Настоящая дипломная работа посвящена методам оценки недвижимости и направлениям их совершенствования, что в настоящее время является одной из важнейших проблем при управлении собственностью.

В данной дипломной работе рассмотрены теоретические аспекты оценки недвижимости в современных условиях, правовое регулирование при проведении сделок с недвижимостью, обзор рынка недвижимости на примере Чувашской республики в частности.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ МЕТОДОЛОГИИ ОЦЕНКИ

На сегодняшний день российский рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы и формируется его необходимая инфраструктура. Все операции и сделки с имуществом требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость имущества не задается директивно, а зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Поэтому постоянно возникает необходимость определения стоимости объектов собственности, и благоразумный собственник, прежде чем производить какие-либо операции со своим имуществом обязательно проконсультируется со специалистами-оценщиками.

27 ноября 1996 г. заместителем министра труда и социального развития Н.М. Кристаловым было подписано постановление № 11 «Об утверждении квалификационной характеристики по должности «Оценщик (эксперт по оценке имущества)», что явилось отправной точной в законодательный области по оценочной деятельности и правового регулирования оценки собственности.

1.1 ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Основой для проведения оценки стоимости объектов собственности и прав на них служит Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), другие законодательные и нормативные акты, в том числе в сфере приватизации, банкротства, арендных отношения, залога, ипотеки и др.

В настоящее время законодательство регулирующее оценочную деятельность В Российской Федерации состоит из Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [1], Постановления Правительства РФ от 056.07.2001 г. «Об утверждении стандартов оценки», иных федеральных законов и нормативных актов РФ и ее субъектов, а также международных договоров РФ

Все субъекты оценочной деятельности регулируют свою деятельность в соответствии с Федеральным законом, который определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, муниципальным образованиям, юридическим и физическим лицам.

Законодатель определил, что «… под оценочной деятельностью принимается деятельность субъектов оценочной деятельности понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.»¹[1.Cт.3 ], т.е. наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Гражданский Кодекс Российской Федерации установил, что в собственности граждан и юридических лиц может находится любое имущество, не ограниченное в количественном и стоимостином выражении за исключением отдельных его видов, которое в соответствии с законно изъято из оборота или не может им принадлежать. Право собственности согласно ст. 209 Гражданского Кодекса РФ часть I (с изменениями и дополнениями от 12.08.96 г.) включает право владения, пользования и распоряжения своим имуществом : « Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

В Федеральном законе об оценочной деятельности определены случаи, в которых проведение оценки обязательно¹ [1. ст.8 ]:

«Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

- при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление ли...