Комплексная экспертиза инвестиционного предложения о развитии застроенной территории в границах улиц Гаражная, Четвертый проезд, Саранская в Октябрьском районе городского округа Самара

Предложение вариантов объемно-планировочных и конструктивных решений по объектам нового строительства. Определение источников финансирования (кредит, собственные средства инвестора, дольщики). Расчет срока окупаемости, чистой текущей стоимости проекта.
Краткое сожержание материала:

Размещено на

Министерство образования и науки РФ

Государственное образовательное учреждение высшего

профессионального образования

«САМАРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Курсовая работа

на тему: Комплексная экспертиза инвестиционного предложения о развитии застроенной территории в границах улиц Гаражная, Четвертый проезд, Саранская в Октябрьском районе городского округа Самара

по дисциплине «Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса»

Самара, 2012



Содержание

Введение

Раздел 1. Описание инвестиционного предложения (проекта)

1.1 Краткое содержание инвестиционного предложения

1.2 Анализ местоположения земельного участка

Раздел 2. Правовая экспертиза

2.1 Разрешенные виды использования земельного участка

2.2 Разрешенные параметры застройки

2.3 Наличие прав третьих лиц

2.4 Права и обязанности

Раздел 3. Техническая экспертиза

3.1 Результаты обследования земельного участка и существующей застройки

3.2 Расчет физического износа

3.3 Предложение вариантов объемно-планировочных и конструктивных решений по объектам нового строительства

Раздел 4. Финансово-экономическая экспертиза

4.1 Анализ социально-экономической ситуации

4.2 Анализ рынка недвижимости для рассматриваемого сегмента

4.3 Анализ возможных вариантов развития (освоения, застройки) территории с целью выбора наиболее эффективного варианта

4.4 Расчет затрат на строительство на основе укрупненных показателей стоимости строительства, с учетом затрат на снятие обременений (отселение)

4.5 Календарный график строительства с учетом сроков осуществления строительства по договору

4.6 Определение источников финансирования (кредит, собственные средства инвестора, дольщики), составление графика финансирования

4.7 Прогноз возможной цены реализации построенных объектов

4.8 Учет рисков и определение ставки дисконтирования

4.9 Расчет срока окупаемости, чистой текущей стоимости и внутренней нормы доходности проекта

4.10 Выводы о результатах проведенной экспертизы

Заключение

Список литературы

инвестиционный проект окупаемость стоимость



Введение

Экспертиза- проверка качества товаров, работ, услуг.

Цель курсовой работы состоит в проведении детального анализа территории, предоставленной инвестору в качестве развития застроенной территории. Для анализа данного проекта необходимо произвести ряд экспертиз и сделать заключение о рентабельности данного проекта с точки зрения наиболее эффективного использования и получения максимально возможной прибыли.

Сервейинг (от англ. survey - обследование, проверка) - реализация системного подхода к развитию и управлению недвижимостью. Содержание сервейинга составляет совокупность юридических, технических, экономических и управленческих экспертиз недвижимости, проведение которых обеспечивает получение максимального эффекта от ее использования. В курсовой работе проводятся правовая, техническая и финансово-экономическая экспертизы.

Правовая экспертиза представляет собой установление объектов, субъектов и содержания законных прав в отношении рассматриваемого объекта недвижимости.

Техническая экспертиза предназначена для определения фактического состояния объекта недвижимости и его физического износа. Результатом технической экспертизы является заключение в необходимости ремонта и восстановления несущей способности поврежденных конструкций и мероприятиях, обеспечивающих безопасную эксплуатацию объекта в дальнейшем.

Финансово-экономическая экспертиза - это все виды анализа, связанные со стоимостной оценкой. В процессе экономической экспертизы анализируется ситуация на рынке, прогнозируются ожидаемые доходы и расходы, решаются задачи финансирования, рассчитываются показатели эффективности инвестиционного проекта, выполняется оценка недвижимости.



Раздел 1. Описание инвестиционного проекта

1.1 Краткое содержание инвестиционного предложения

Инвестору предлагается территория, расположенная в границах улиц Гаражная, Четвертый проезд, Саранская в Октябрьском районе городского округа Самара.

Площадь территории составляет 2,8 Га.

Кадастровый номер:63:01:0628002

Обременения на земельные участки -- отсутствуют на основании выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Обременения на объекты недвижимого имущества - Договора социального найма (14 договоров).

Сроки осуществления проекта - 8 лет с момента подписания договора.

На предлагаемой территории расположены здания и сооружения, которые подлежат сносу, реконструкции. Далее в таблице 1.1.представлен их список.

Таблица 1.1

№ п/п	Адрес	Включен в «Адресную программу сноса и реконструкции многоквартирных домов на территории городского округа Самара» в редакции Решения Думы городского округа Самара от 08.12.2009 № 798» под номером	Примечания
1	Четвертый проезд, 68	314
2	Четвертый проезд, 70	315

Участок находится в зоне Ж-4 -зона многоэтажной жилой застройки 5-16 этажей.



1.2 Анализ местоположения земельного участка

Участок располагается в географическом центе города, в границах улиц Гаражная, Четвертый проезд, Саранская в Октябрьском районе.

Рисунок 1.1

В непосредственной близости находится ботанический сад, также в 3-х остановках парк им. Гагарина. Недалеко от заданного участка располагаются ТК «Фрегат» и ТЦ «Русь на Волге», с удобным подъездом к ним, и большой парковкой.

В микрорайоне преобладает жилая застройка средней этажности. Ближайший детский сад находится в 150 м, школа - в 500 м. В этом же микрорайоне располагаются высшие учебные заведения: Аэрокосмический университет, Поволжский государственный университет телекоммуникаций и информатики. Также недалеко располагается Самарский техникум транспорта и коммуникаций.

На расстоянии 900 м располагается Центральный автовокзал, железнодорожный - 6 км. Близость к автобусной и троллейбусной остановке - 400м. Проходящие маршруты автобусов и маршрутных такси: 1, 1к, 14, 22, 23, 37, 44, 46, 47, 56, 94, 67, 98, 126, 221, 216, 230, 247, 257, 259, 269, 278, 410; троллейбусов: 2, 4, 12, 16, 17, 19. Трамвайная остановка находится в пределах 60 м, маршруты трамваев: 2, 4, 13, 23. Близко расположены заправки. Участок находится вблизи одной из главных магистралей города - Московском шоссе. Подъездные пути достаточно загружены, особенно в часы-пик.

Деловая активность близка к минимальной.

Историческая и культурная значимость: отсутствует.



Раздел 2. Правовая экспертиза

2.1 Разрешенные виды использования земельного участка

Согласно Градостроительному регламенту, установленному для земельных участков на территории, подлежащей развитию: Часть 2, Глава 8,ст.30 Постановления Самарской городской Думы от 26.04.2001г. №61 «Об утверждении правил застройки и землепользования в городе Самаре»,данный участок относится к зоне Ж-4 -зона многоэтажной жилой застройки 5-16 этажей.

Основные разрешенные виды использования земельных участков:

- многоквартирные дома свыше 5 этажей,

- магазины товаров первой необходимости в отдельно стоящем здании общей площадью не более 300 кв. м,

- кафе, закусочные, столовые в отдельностоящем здании общей площадью не более 250 кв. м,

- а также детские сады, школы, клубы, информационные центры, аптеки, поликлиники, почтовые отделения и другие объекты социальной инфраструктуры.

Разрешенные виды использования, сопутствующие основным видам использования недвижимости:

- магазин товаров первой необходимости на первом этаже многоквартирного дома, при условии, что общая площадь магазина не превышает 250 кв. м, а также в одноэтажной пристройке к многоквартирному дому, при условии, что общая площадь магазина не превышает 200 кв. м,

- кафе, закусочные, столовые на первом этаже многоквартирного дома, при условии, что общая площадь заведения не превышает 250 кв. м, а также в одноэтажной пристройке к многоквартирному дому, при условии, что общая площадь заведения не превышает 300 кв. м,

- один отдельностоящий или встроенный гараж или одно место парковки для каждых четырех жилых единиц на земельных участках многоквартирных домов,

- 1 место парко...