Доходный подход к оценке недвижимости. Государственное регулирование оценочной деятельности

Характеристика основных видов оценочной деятельности, их экономическое содержание и методы государственного регулирования. Определение методов расчета рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода. Оценка стоимости земельного участка.
Краткое сожержание материала:

Размещено на

19

Контрольная работа

Доходный подход к оценке недвижимости. Государственное регулирование оценочной деятельности

Оглавление

8. Государственное регулирование оценочной деятельности

19. Методы расчета рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода

Задача

Список литературы

8. Государственное регулирование оценочной деятельности

Профессиональная оценка имущества и нематериальных активов является принципиально новым видом деятельности. Необходимость в развитии этого вида деятельности объясняется в первую очередь фундаментальными изменениями в экономике. Потребность в определении тех или иных видов стоимости имущества и нематериальных активов требуется практически при всех операциях с объектами оценки. При этом, как и любой вид деятельности, профессиональная оценка имеет определенную методологию, систему подготовки кадров, нормативную базу и т.д.

Основные отличительные особенности оценочной деятельности (исследование стоимостей объектов оценки) характеризуются [2, С.202-203]:

1. Принципиально новой значимостью этого вида деятельности в современных условиях Российской Федерации.

2. Его влиянием на практически все сферы экономической деятельности.

3. Междисциплинарным и межведомственным характером деятельности по оценке.

Полноценное формирование и совершенствование оценочной деятельности требует выполнения следующих основных принципов:

1. Оценка имущества и нематериальных активов (далее -- «оценка») является профессиональным видом деятельности.

2. Оценка является также новым научным направлением, со своей методологией, терминологией, принципами исследований и т.д.

3. Базируясь на мировом опыте развития оценки, России необходимо создавать и развивать национальную систему оценки. Недопустимо как слепое копирование зарубежного опыта, так и создание неких «принципиально новых» подходов, не учитывающих общемировые тенденции в развитии оценки как элемента хозяйственного механизма и как научного направления.

4. Становление и развитие оценки возможны только в условиях рыночных отношений при четком определении роли и места государства в вопросах ценообразования и правового регулирования предпринимательской деятельности.

5. Формирование оценки возможно только на основе создания общего правового, методологического и информационного пространства на всей территории Российской Федерации. Создание изолированных, региональных или ведомственных, нормативных и инструктивных актов или иных документов, не связанных с общей системой оценки в РФ, является недопустимым.

6. Оценка как профессиональный вид деятельности должна отвечать текущим потребностям проводимых экономических реформ, а также учитывать как региональные, так и отраслевые особенности.

7. Основной функцией государства в формировании оценки должно явиться, в первую очередь, создание системы правового регулирования этого вида деятельности.

8. Оценкой должны заниматься как государственные, так и частные оценщики. При этом и те и другие должны иметь равные возможности для реализации своих профессиональных навыков и работать в общем правовом, методологическом и информационном пространстве.

Одним из ключевых моментов является определение роли законодательной, исполнительной и судебной власти при регулировании оценки в РФ.

Регулирование оценочной деятельности - система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование) либо совместно. Регулирование развивается в рамках следующих процедур [4, С.91]:

- определение методических требований к процедурам оценки, которые традиционно формулируются в стандартах оценки;

- определение требований к морально-этическим качествам оценщика, связанным с его независимостью; данные требования формулируются в кодексах профессиональной этики;

- определение требований к уровню профессиональной подготовки и опыту практической работы оценщика, которые отражаются в уровне профессиональных званий.

Государство на рынке, в том числе и на рынке услуг по оценке, выступает в двух ипостасях: как институт, устанавливающий «правила игры», и, с другой стороны, как один из участников рынка. Поэтому необходимо четко разделить две различных по сути сферы деятельности государства:

- формирование правовой и административной системы регулирования деятельности по оценке;

- деятельность государства как оценщика.

Без базовых правовых условий регулирования оценки нельзя говорить о создании полноценного рынка услуг этого вида деятельности. Практически до последнего времени оценка являлась исключительно функцией государства, что, соответственно, и определяло основные принципы регулирования этого вида деятельности. В новых российских условиях это сказывается в негативной тенденции к зарегулированности, в желании ограничить или запретить деятельность независимых (негосударственных) оценщиков.

Основной целью создания системы государственного регулирования оценки является формирование базовых условий для функционирования данного сегмента рынка услуг, а именно:

- юридически закрепить факт появления независимой оценки имущества и нематериальных активов как самостоятельного вида деятельности;

- установить права и обязанности участников оценки;

- обеспечить процедуры включения этого вида деятельности в общую систему законодательной, исполнительной и судебной власти;

- гарантировать выполнение общеобязательных требований, заложенных в основные системы обеспечения оценки, включающих в себя, в частности, стандарты, процедуры сертификации качества оценочных услуг и т.д. [2, С.203].

Рынок услуг по оценке существует на федеральном, региональном и местном (муниципальном) уровнях. При этом надо иметь в виду, что объект оценки всегда характеризуется определенным местоположением, правами собственности, налоговыми обременениями и т.д. Поскольку объектом оценки может выступать имущество, собственником которого являются Российская Федерация, субъекты Федерации, юридические и физические лица, то в регулировании этого вида деятельности должна быть реализована четкая система разграничения полномочий между Российской Федерацией и ее субъектами.

Определенные подходы к этому вопросу заложены в Федеральном Законе ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Основными инструментами регулирования деятельности по оценке являются:

- лицензирование;

- система Стандартов;

- система сертификации качества услуг;

- унификация учебных программ по подготовке оценщиков;

- создание условий для развития и становления саморегулируемых профессиональных объединений оценщиков;

- организация процесса включения процедур и методов профессиональной оценки в общее законодательство;

- контроль за исполнением законодательства в области оценки.

Система государственного регулирования оценочной деятельности включает:

- лицензирование оценщиков и контроль за соблюдением ими лицензионных требований и условий;

- установление требований к профессиональной подготовке специалистов в области оценки стоимости;

- формирование методологической базы оценочной деятельности.

Одной из наиболее распространенных форм государственного регулирования профессиональной деятельности является лицензирование по отношению к большинству представителей массовых профессий, занятых обслуживанием населения (врачи, адвокаты, архитекторы, брокеры по недвижимости и т д.) Лицензия - разрешение со стороны государства на занятие данной деятельностью, что обеспечивает определенный уровень качества обслуживания граждан [4, С.93].

За рубежом лицензия, как правило, выдается различными органами управления, но все лицензионные требования, стандарты, связанные с получением лицензии, экзаменационные процедуры в основном разрабатываются и контролируются профессиональными организациями специалистов. Обычно лицензирование вводилось тогда, когда профессия становилась массовой, получив развитие в условиях свободной конкуренции, и имела в своей основе развитую и доступную систему образования.

Лицензирование оценки недвижимости имеет особенности, так как несмотря на существование значительного числа оценщиков, оценка не считается массовой специальностью. Оценка недвижимости расценивается как элитарная, так как к услугам оценщиков прибегают в большинстве случаев не простые граждане, а профессионалы-брокеры, работающие с недвижимостью, банковские служащие и т.д. Поэтому исторически сложилось так, что в большинстве стран с развитой рыночной экономикой деятельность оценщиков не регламентируется непосредственно государством. Высокий профессиональный уровень поддерживается профессиональными организациями путем принятия и соблюдения стандартов. Исключение составляют Италия, Испания, Япония, т.е. страны, в которых существует...