Факторы, влияющие на ставку доходности в портфеле инвестиций. Диверсификация активов, необходимая для управления доходностью и уровнем риска. Алгоритм разработки и управления портфелем недвижимости. Методы расчета стоимости, доходности и риска портфеля.
Краткое сожержание материала:

Размещено на

Размещено на

Оглавление

I Введение

II Теоретическая часть

2.1 Факторы, влияющие на ставку доходности в портфеле инвестиций

2.2 Стратегия управление портфелем недвижимости

2.3 Стоимость инвестиционного портфеля

III Практическая часть

3.1. Задача 1

3.2 Задача 2

3.3 Задача 3

3.4 Задача 4

3.5 Задача 5

3.6 Задача 6

3.7 Задача 7

IV Заключение

V Список использованной литературы

I Введение

Развитие рынка недвижимости является одним из необходимых условий преобразований экономических отношений в России, поскольку стабилизация экономического роста страны во многом зависит от инвестиций в строительство и развитие недвижимости. Значительная потребность инвестиций в строительство не вызывает сомнений.

Промышленное строительство осознается необходимым условием для повышения эффективности своей деятельности большинством предприятий, проводящими инвестиционную деятельность: промышленное строительство - одно из значительных направлений инвестирования предприятий: в 2007 г. 48 % предприятий промышленности участвовали в инвестиционных программах строительства новых зданий (кроме жилых) и сооружений, 51 % инвестировали в расширение инфраструктуры; 15 % - в возведение жилых зданий,

Скорейшее решение жилищной проблемы является необходимым для развития экономики, поскольку уровень жизни населения, условия воспроизводства и развития человеческого капитала, интеллектуальный потенциал нации - главные факторы конкурентоспособности страны и жилищное строительство является одним из главных индикаторов социального развития государства. Потребность в жилье является одной из базовых потребностей человека, инвестиции в жилье обеспечивают мультипликативный эффект развития экономики в целом, что объясняется особенностями этих инвестиций: жилье - дорогостоящий товар длительного пользования, поэтому инвестиции в него стимулируют сбережения домохозяйств, которые, в свою очередь, являются источником инвестиционных ресурсов. С другой стороны, инвестиции в жилье служат катализатором развития многих отраслей экономики: отрасли строительных материалов, финансовых услуг, услуг управления недвижимостью, др. Жилье создает также условия для воспроизводства трудовых ресурсов и косвенно способствует расширению производства.

Решения организации по привлечению инвестиций в недвижимость, связаны с управлением инвестиционным портфелем недвижимости. Эти решения включают идентификацию ресурсов, формирование портфеля ресурсов, отвечающего целям инвесторов, оценивание ресурсов, определение стоимости портфеля инвестиционных ресурсов и эффективности управления им.

В мировой практике широко известны методические подходы к формированию и управлению инвестиционным портфелем финансовых активов, но эти подходы необходимо адаптировать применительно к активам, состоящим из объектов недвижимости с учетом особенностей и институциональных характеристик рынка недвижимости.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования является система формирования и управления инвестиционным портфелем недвижимости.

Предметом исследования является совокупность экономических отношений, возникающих при формировании и управлении инвестиционным портфелем недвижимости.

II Теоретическая часть

2.1 Факторы, влияющие на ставку доходности в портфеле инвестиций

Портфель недвижимости -- набор объектов недвижимости, сформированный для получения доходов на разных этапах существования портфеля в условиях деятельности рынка.

Управление портфелем -- совокупность развития во времени процессов приобретения, создания, реконструкции, эксплуатации и обслуживания, реализации и замещения объектов недвижимости с целью обеспечения максимального дохода в условиях минимизации рисков.

Цели формирования портфеля.

Главная цель -- оптимальный доход в условиях существующего рынка недвижимости.

По отношению к объектам портфеля недвижимости могут быть сформированы следующие цели:

Устойчивый поток доходов за счет приобретения объектов и сдачи их в аренду.

Доход за счет приобретения объектов и организации на них бизнеса.

Получение дохода за счет приобретения объекта, его улучшения и последующей продажи или сдачи в аренду.

Доход от реализации построенных новых объектов по частям или в целом через риэлторов.

Доход за счет финансирования строительства объектов путем выпуска ценных бумаг.

Доход в долгосрочной перспективе за счет строительства или приобретения объекта, его эксплуатации с последующей реализацией.

Защита капитала от инфляции за счет инвестиций в объекты недвижимости.

Получение льгот от налогообложения. Цели у инвесторов зависят от:

наличия собственных средств;

желания получить доходы в краткосрочном или долгосрочном периоде;

желания заниматься бизнесом -- управлять портфелем недвижимости и др. Блех Ю., Гетце У. Инвестиционные расчеты: Модели и методы оценки инвестиционных проектов / Пер. с нем. Л.А. Галютина. - Калининград: Янтарный сказ, 2007, стр. 273.

Основные принципы формирования портфеля.

Диверсификация активов необходима для управления доходностью и уровнем риска.

Уровень суммарного риска портфеля недвижимости ниже риска отдельного объекта из портфеля. Число активов (объектов) должно быть не менее 8 и не более 20. Считается, что при таком количестве объектов достигается оптимальное управление портфелем.

Диверсификация предусматривает набор объектов недвижимости с учетом:

типа объектов;

местоположения объектов;

методов инвестирования капитала;

предпочтений управляющего или компании;

экономического развития региона;

спроса и предложения на рынке недвижимости;

уровня развития финансовых инструментов, применяемых в регионе, и др.

Ставка доходности представляет отношение чистой прибыли к собственному инвестированному капиталу.

Важнейшее ограничивающее условие- стоимость привлеченного капитала, рассчитанная как средневзвешенная:

где We - доля собственного капитала инвестора;

Wd - доля заемного капитала;

tax - ставка налога на прибыль.

Если у инвестора нет обязательств, то ограничивающим условием является величина собственного капитала, который может рассматриваться как ограничивающее условие при инвестициях в недвижимость, хотя широко используется заемный капитал.

Собственный капитал инвестора, вычисляемый как разница между активами и долговыми обязательствами, определяет уровень допустимого риска, так как при значительном собственном капитале инвестор может выходить на более высокие уровни риска.

Увеличение долговых обязательств при неизменном собственном капитале ведет к соответствующему увеличению активов.

Если стоимость привлеченного капитала меньше ставки доходности размещенного в различные активы капитала, то использование заемного капитала увеличивает ставку доходности собственного капитала.

Единственным жестким ограничением служит величина чистых активов, в рамках которых происходит перераспределение капитала между альтернативными активами и пассивами.

Ставка доходности портфеля в значительной степени определяется структурой портфеля активов; удельным весом активов высокодоходных и низкодоходных.

Если удельный вес высокодоходных активов увеличится до 55% при соответствующем снижении доли низкодоходных активов, ставка доходности портфеля составит.

Для увеличения доходности портфеля инвестору необходимо выбирать вложения с более высоким риском.

Ставку доходности портфеля можно рассматривать как функцию реальной ставки:



Ожидаемые темпы инфляции определяются экзогенными факторами, действующими вне рынка недвижимости на макроуровне.

2.2. Стратегия управление портфелем недвижимости

На первом этапе формирования стратегии управления портфелем недвижимости четко определяются:

· цели формирования портфеля;

· приемлемый уровень доходности;

· соотношения ставки доходности и уровня риска, определенной ликвидности и допустимого уровня контроля.

На втором этапе:

· сначала устанавливается приемлемый уровень риска;

· затем с помощью допустимого уровня неуправляемого риска составляется диверсифицированный портфель, удовлетворяющий этому ограничению по риску;

· полученный портфель проверяется на эффективность.

Управление портфелем недвижимости - это, прежде всего искусство распоряжаться набором разных типов недвижимости с диверсификацией по местоположению объек...