Оценка стоимости квартиры

Изучение теоретических аспектов определения рыночной стоимости объекта недвижимости, а так же применение полученных знаний на практике. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России – новая область знаний, новое научное направление.
Краткое сожержание материала:

Содержание

• Введение
• 1. Теоретические аспекты оценки стоимости недвижимости
• 1.1 . Понятие недвижимого имущества (жилые помещения как недвижимость)
• 1.2. Подходы и принципы оценки стоимости недвижимости
• 2. Практический подход к оценке стоимости недвижимости
• 2.1. Расчет стоимости объекта недвижимости
• 2.2. Выбор окончательной цены объекта
• Заключение
• Список использованной литературы
• Введение
• Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определённого целевого назначения.
• Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможно становление права собственности и демократизации экономической жизни.
• В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.
• Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:
• - при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;
• - при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
• - при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
• - для страхования объектов недвижимости;
• - при кредитовании под залог объектов недвижимости;
• - при ликвидации объектов недвижимости;
• - при исполнении права наследования, судебного приговора;
• - при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
• При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.
• Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определя-ется развитием рыночных отношений. Оценка собственности различных видов все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.
• Оценка стоимости любого объекта собственности - упорядоченный, це-ленаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего вида с учетом потенциального и реального дохода, при-носимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сег-мента рынка.
• Особенностью процесса оценки стоимости объекта имущест-ва является его рыночный характер. Это означает, что процесс оценки объ-екта не ограничивается учетом одних только затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта собственности - необходим учет сово-купности рыночных факторов, экономических особенностей оцениваемого объекта, а также макроэкономического и микроэкономического окруже-ния. Рыночная стоимость оцениваемого объекта непостоянна - изменяется во времени под воздействием многочисленных факторов.
• По этой причине она может быть определена только на данный конкретный момент време-ни. Это означает, что периодическая оценка объектов собственности явля-ется необходимым условием функционирования рыночной экономики.
• Начало формированию рынка жилья было положено в начале 90-х гг., когда частная собственность на существующее и вновь строящееся жилье получила законное основание. С тех пор стали развиваться параллельно два процесса: быстрое становление вторичного рынка жилья на базе его приватизации и появление рынка нового жилья. На сегодняшний день доля частного жилого фонда, который и является объектом купли - продажи, составляет по РФ 70%, а по НСО 74% от всего жилого фонда. Это обусловило объективную необходимость оценки жилой недвижимости, которая имеет существенную специфику по сравнению с другими объектами недвижимости, и применения современных (методов этой оценки.
  Это особенно актуально для жилых квартир поскольку Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 ФЗ от 29 июля 1998 года и Стандарты оценки ориентируются на оценку достаточно крупных и индивидуальных объектов типа зданий, нежилых помещений и т. п., стоимостью сотни тысяч или миллионов долларов. Обычный полный отчет об оценке таких объектов представляет собой целый том объемом 50-100 печатных страниц, включая приложения. Его подготовка весьма трудоемка и требует высокой квалификации разработчика. Обычная квартира на 1 - 2 порядка дешевле крупного объекта и потому индивидуальный подход к их оценке избыточен. К тому же, стремительный рост цен на квартиры делает результаты индивидуальной оценки недостоверными. Так, рост цен на квартиры в Новосибирске за период с апреля по ноябрь 2004 года составил 43%.
• Поэтому для небольшой жилой недвижимости, т.е. квартир вторичного рынка жилья необходима методика, которая с большой точностью и высокой скоростью произведет оценку.
• Целью данной работы является изучение теоретических аспектов определения рыночной стоимости объекта недвижимости, а так же применение полученных знаний на практике. В работе поставлены следующие задачи:
• - Дать определение понятия «недвижимость»;
• - Рассмотреть теоретические аспекты оценки недвижимости;
• - Оценить объект недвижимости различными методами;
• - Проанализировать полученные результаты.
• Предметом исследования являются методологические подходы к оценке стоимости недвижимости. Объектом в работе является объект недвижимости - двухкомнатная квартира.
• 1.Теоретические аспекты оценки стоимости недвижимости
• 1.1 Понятие недвижимого имущества (жилые помещения как недвижимость)
• Само понятие «недвижимость» в современной России, хотя и введено в активный практический оборот не давно, но его значение выходит далеко за
• Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости - не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но и одновременно капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирования с целью получения прибыли.
• Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Актуальность темы велика, так как знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей. В данной работе под объектом понимается рынок жилой недвижимости, а изучение рынка недвижимости, сбор информации и анализ это предмет работы.
• Под имуществом в гражданском праве понимаются отдельные вещи или их совокупность (включая деньги и ценные бумаги). К имуществу отно-сятся также имущественные права, работы и услуги, информация, интел-лектуальная собственность и другие нематериальные блага (статья 128 Гражданского кодекса Российской Федерации).
• Таким образом, в широком смысле имущество включает совокупность вещей, прав, требований и обя-занностей (долгов). Все составляющие имущества являются объектом гражданских прав и поэтому могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому. При этом отчуждении неизбежно встает вопрос об оценке имущества.
• Итак, имущество - материальные объекты и немате-риальные блага, обладающие полезностью и стоимостью и подлежащие по этим причинам денежной оценке. Понятие имущества тесно связано с оп-ределенными юридическими отношениями (имущественными отношения-ми, имущественными правами), которые также подлежат оценке.
• Деление имущества на движимое и недвижимое берёт своё начало со времён римского права. В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и всё, что неотъемлемо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.
• В Гражданском Кодексе (ст. 130) дается чёткое определение термина «недвижимая вещь»: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость), относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе лес, многолетние насаждения, здания, сооружения».
• В соответствии с Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, включает: земельные участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможнее, в том числе здания, сооружения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.
• Здесь к объектам недвижимости, добавлены жилые и нежилые помещения, кондоминиумы. Таким образом, необходимо различать понятие недвижимости (недвижимого имущества) как совокупности физических объектов (земли и всего, что с ней связано) и недвижимой собственности, включающей кроме материальных объектов интересы, преимущества и права, связанные с собственностью на эти объекты.
• 1.2 Подходы и принципы оценки стоимости недвижимости
...