Техническая экспертиза здания

Техническая экспертиза как один из первых этапов работы, связанной с управлением недвижимостью. Программа проведения технического обследования здания. Составление дефектной ведомости. Общие принципы оценки износа зданий, инженерного оборудования.
Краткое сожержание материала:

Размещено на

Введение

технический экспертиза здание

Значительное место в деятельности управляющих недвижимостью занимают проблемы содержания и текущего ремонта, оценки технического состояния, экономии энерго- и теплосбережения, управления арендой, структура затрат и экономический результат от управления объектом недвижимости.

Владелец недвижимости постоянно участвует в формировании фонда помещений, который можно увеличить (новое строительство или приобретение) или уменьшить (продажа или снос). Программа капитального ремонта помещений должна обеспечивать непрерывное повышение их качества в соответствии с рыночным спросом. В процессе капитального ремонта могут быть улучшены энергосистема, оборудование кухонь и туалетных комнат, а также установлены новые электронные системы.

Оценка стоимости всегда преследовала конкретную цель, а именно: получение кредита, страхование, определение цен купли-продажи, восстановления и т.п. То есть, одно и то же имущество в зависимости от цели оценки будет иметь разную стоимость.

Независимо от побудительного мотива работа оценщика невозможна без наличия сведений о фактическом состоянии объекта, в том числе его конструктивных элементов, узлов и инженерных систем, составляющих содержание материалов натурного обследования, выполняемого в соответствии с требованиями действующих на момент обследования нормативных и методических документов.

Целью выполнения курсовой работы является изучение основ проведения технической экспертизы объектов, их конструктивных элементов, определение физического износа зданий.

1. Программа проведения обследования

Работы по проведению обследований включают:

- ознакомление с состоянием конструкций и составление программы обследований;

- визуальное обследование конструкций;

- определение прочности конструкций;

- определение армирования;

- оценку состояния конструкций на основе анализа полученных данных.

Программа проведения обследования составляется на основании ознакомления с проектно-технической документацией, включающей рабочие чертежи и пояснительную записку к ним, содержащую данные по проектным нагрузкам и воздействиям, расчетные схемы, статические расчеты, рекомендации по технологии изготовления, монтажу и эксплуатации; материалы завода-изготовителя конструкций; документы строительства; материалы по эксплуатации конструкций, сведения о выполнявшихся ремонтах и усилениях, данные об агрессивности среды.

Предварительное визуальное обследование проводится с целью ознакомления с сооружением в целом и получения первого впечатления о состоянии конструкций, выяснения необходимости выполнения временных креплений для предотвращения обрушения конструкций в аварийных ситуациях, а также для уточнения условий проведения обследований (доступ к конструкциям, необходимость установки подмостей, необходимость очистки поверхности элементов и т.п.). При визуальном обследовании используют простейшие инструменты и приборы - отвесы, бинокли, линейки, рулетки и т.п.

С целью упорядочения работ при выполнении общих обследований объект разбивается на зоны по основным признакам:

- по виду конструкций - фундаменты, перекрытия, стены и т.д.;

- по особенностям эксплуатации - над источниками тепла, вблизи источников увлажнения и т.д.

При отсутствии каких-либо необходимых материалов делается запрос в соответствующие организации, архивы. Составляются календарный план и подробная программа проведения работы.

В первую очередь осмотру подлежат конструкции, внушающие опасения.

Программа детального обследования конструкций составляется с учетом данных предварительного обследования. Детальное обследование включает:

- осмотр конструкций и регистрацию выявленных дефектов;

- обмеры, геодезическую съемку, измерение ширины раскрытия трещин, прогибов;

- определение фактических характеристик конструкций путем проведения испытаний отобранных образцов или неразрушающими методами.

Детальному обследованию подлежат все конструкции, в которых при визуальном осмотре обнаружены серьезные дефекты.

Также проводятся инструментальные обследования:

1.осмотр конструкций и регистрация выявленных дефектов.

2.обмеры, геодезическая съемка, измерение ширины раскрытия трещин, прогибов.

3.определение фактических характеристик конструкций путем проведения испытаний отобранных образцов.

По результатам обследований, как правило, визуальных, производится оценка технического состояния строительных конструкций.

По итогам обследования составляют дефектную ведомость (табл.1)

Табл.1. Дефектная ведомость

Наименование оси или конструкции	Дефекты и повреждения	Причины появления	Рекомендации по ремонту
Фасад 1c - 5c	Трещины шириной раскрытия до 0,1 мм, общей длиной 2 м Шелушение защитно-декоративного покрытия площадью 1,6 м2 Замачивание поверхности площадью 4,7 м2	Неравномерность осадки фундамента Влияние атмосферных факторов	Затирка трещин Удаление эксплуатационного покрытия, нанесение защитных составов, окраска
Фасад5c - 1c	Трещины шириной раскрытия до 0,1 мм, общей длиной 2,5 м Шелушение защитно-декоративного покрытия площадью 3,6 м2 Замачивание поверхности площадью 5,5м2	Неравномерность осадки фундамента Влияние атмосферных факторов	Затирка трещин Удаление эксплуатационного покрытия, нанесение защитных составов, окраска
Фасад Ас - Жс	Замачивание поверхности площадью 6,9 м2	Влияние атмосферных факторов	Удаление эксплуатационного покрытия, нанесение защитных составов, окраска
Фасад Жс - Ас	Шелушение защитно-декоративного покрытия площадью 2 м2 Замачивание поверхности площадью 2,3 м2	Неравномерность осадки фундамента Влияние атмосферных факторов	Удаление эксплуатационного покрытия, нанесение защитных составов, окраска
Перекрытия	Трещины в швах общей длиной 5,4м.	Усадочные свойства материала	Заделка трещин раствором

2. Определение физического износа

2.1 Общие принципы определения износа зданий

Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Внешний (экономический) износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Физический и функциональный типы износа определяются состоянием самого объекта, внешний - воздействием окружающий среды. Соответственно каждый из износов первых двух типов разделяется на устранимый и неустранимый виды, внешний износ всегда носит неустранимый характер.

Устранимым называется такой вид износа, расходы по ликвидации которого превышают достигаемое в результате этого увеличение стоимости имущества. Если расходы по устранению больше последующего увеличения стоимости имущества, то такой износ считается неустранимым. Таким образом, износ классифицируется не с позиции технической осуществимости мероприятий по его устранению, а с точки зрения их экономической целесообразности.

Одной из основных задач оценщика при работе на объекте является определение физического износа оцениваемого объекта. В зависимости от условий эксплуатации объекта необходимо различать два основных вида физического износа: нормальный, или естественный, физический износ и индивидуальный физический износ.

Нормальный (нормативный) физический износ - утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения типового объекта, обусловленная сроком его службы при проектных условиях эксплуатации и своевременном текущем ремонте. Нормальному физическому износу подвержены все объекты. Его величина напрямую зависит от года постройки объекта, ко...