Договор о долевом участии в строительстве: вопросы судебно-арбитражной практики
Договор о долевом участии в строительстве: вопросы судебно-арбитражной практики1Б.Л. Хаскельберг1. Как известно, бюджетное финансирование жилищного строительства в переходный к рыночной экономике период резко сократилось, а основным направлением решения проблемы удовлетворения жилищных потребностей граждан признано приобретение жилья в частную собственностью.2 Предоставление жилых помещений в жилищном фонде социального использования нуждающимся в улучшении жилищных условий в порядке очередности – явление, встречающееся, мягко говоря, не часто, а точнее – достаточно редко. Практически потребность нуждающихся в жилье удовлетворяется за счет собственных сбережений самих граждан, субсидий на строительство или приобретение жилья, а также кредита.Одной из форм приобретения жилья в собственность, наряду с куплей-продажей на вторичном рынке жилья и индивидуальным строительством, является участие граждан, а также юридических лиц на долевых началах в строительстве жилых домов (долевом строительстве), получившее в настоящее время весьма широкое распространение3 Юридической формой, опосредствующей такое участие, является соглашение, обычно называемое сторонами договором о долевом участии в строительстве. Практике известны и другие правовые формы долевого строительства не только жилья, но и других объектов недвижимости (например, гаражей), в частности, договор о совместной деятельности (договор простого товарищества).Поскольку действующее гражданское законодательство России не знает легальной конструкции договора о долевом участии в строительстве, отсутствуют специальные нормы, регулирующие отношения, возникающие из таких договоров. В связи с этим проблема регулирования отношений долевого участия в строительстве объектов недвижимости стала весьма актуальной4 Это подтверждается множеством возникающих споров и, соответственно, богатой судебной практикой, испытывающей немалые трудности при их разрешении и не отличающейся стабильностью. Естественно, что она привлекла внимание ученых и практикующих юристов, весьма интенсивно обсуждается в юридической литературе5 что однако, не способно само по себе изменить положение дел в связи с отсутствием специальных норм о долевом участии в строительстве, тем более, что до настоящего времени в доктрине не достигнуто единства мнений и рекомендаций6 Остаются нерешенными и трудно решаемыми спорные вопросы, круг которых достаточно широк: о правовой природе соглашений о долевом участии в строительстве и возникающих у дольщика (долевика) требований в процессе строительства объекта и после его завершения, принятия его и ввода в эксплуатацию, как целесообразнее в интересах дольщика (как правило, более слабой стороны в договоре) определить предмет договора, о юридической природе притязаний дольщика в случае неисполнений другой стороной обязательства по передаче помещения в собственность и др. Не определив юридическую природу соглашения о долевом участии в строительстве, не решив другие вопросы, касающиеся отношений сторон, возникающих в конкретном случае, едва ли возможно принятие законного и обоснованного решения. Между тем, как правило, в решениях и постановлениях судов нет указаний о юридической квалификации (правовой природе) конкретных соглашений о долевом участии в строительстве. Встречающиеся часто в судебных актах указания на то, что между сторонами заключен договор о долевом участии в строительстве, нельзя признать определением его правовой природы, так как такой институт гражданскому законодательству неизвестен. На это, кстати, обращает внимание Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ. В одном из постановлений, в частности, указано: «Кроме того, судом оставлен без исследования вопрос о правовой природе договора ... хотя и названного договором на долевое строительство... Исследование этого обстоятельства необходимо для определения в случае необходимости последствий неисполнения договорных обязательств»7 В другом постановлении Президиум ВАС РФ отметил: «Между тем, данный договор не стал предметом исследования арбитражного суда, что не позволило ответить на ряд вопросов», в том числе на вопрос о том, какова правовая природа заключенного договора8 В связи с отсутствием в действующем законодательстве норм, прямо регулирующих отношения по долевому участию в строительстве, принципиальное значение приобретает подход к решению возникшей проблемы. Едва ли можно признать удачным и плодотворным стремление определить правовую природу соглашения о долевом участии по какой-то одной-единственной договорной модели, обозначенной в действующем законодательстве, без учета различий в субъектном составе и содержании конкретных соглашений9 Так, Т.В. Муравьев, подвергая критическому анализу известные суждения о квалификации договоров долевого участия в строительстве (в финансировании строительства), считает абсолютно невозможным согласиться с одними из них, а другие – требующими серьезных уточнений10. Отдельные его критические замечания справедливы, и с ними можно согласиться. Возражения, однако, вызывают его позитивные выводы.Договоры о долевом участии в строительстве (финансировании строительства) Т.В. Муравьев признает инвестиционными договорами, которые не относятся ни к одному из поименованных в ГК РФ. Это договоры sui generis, договоры особого рода. При решении возникающих споров между инвесторами и инвестиционными компаниями к их отношениям подлежат применению общие положения о гражданско-правовых договорах (об исполнении обязательств в соответствии с договором, о недопустимости одностороннего изменения условий или отказа от исполнения договора и другие положения гл. 22 ГК РФ), а в случаях недостижения применением указанных положений желаемого результата – может быть применена аналогия права11. Трудно согласиться с признанием любого договора долевого участия инвестиционным, заключаемым инвестором, с одной стороны, и инвестиционной компанией – с другой. В этом случае не учитываются иные известные практике заключения рассматриваемых договоров схемы (структуры) договорных связей, а именно: застройщик (заказчик) – дольщики; организация, осуществляющая строительство, - дольщики; строящая организация или застройщик (заказчик) – «оптовый» дольщик – отдельные дольщики, в качестве которых могут выступать физические или (и) юридические лица. Таким образом, договоры о долевом участии по своему субъектному составу вовсе не являются однотипными. В качестве примера структуры договорных связей с участием «оптового» дольщика и отдельных дольщиков можно привести следующее дело. По договору с государственным предприятием «Ленгидроэнергоспецстрой» на долевое участие в строительстве жилого дома акционерное общество обязалось финансировать строительство жилой площади, в том числе за счет других инвесторов. Акционерное общество, получив право распоряжения своей долей, привлекло к участию в строительстве военнослужащих, передавших ему денежные средства, полученные целевым назначением из федерального бюджета. «После заключения соответствующих договоров граждане, - указал Президиум ВАС РФ, - стали участниками совместной деятельности по строительству жилого дома…»12. Этот вывод в постановлении никак не аргументируется и вызывает серьезные сомнения: из изложенных в постановлении Президиума обстоятельств не следует, что все военнослужащие, передавшие АО денежные средства, заключили с ним один договор о совместной деятельности. Напротив, из указания, что «после заключения соответствующих договоров граждане стали участниками…», следует, что каждый военнослужащий заключил с АО отдельный договор. Между тем, договор о совместной деятельности прежде всего предполагает достижение общего согласия между всеми его участниками о ведении совместной деятельности для достижения определенной цели (ст. 1041 ГК РФ). Обстоятельства дела бесспорно свидетельствуют об отсутствии характерных для данной договорной модели признаков (см. ст. 1043, 1044 ГК РФ и др.). Могут быть приведены и другие примеры квалификации договоров о долевом участии, противоречащей признакам соответствующих договорных моделей, закрепленных в ГК РФ.Так, по одному делу стороны заключили договор подряда об окончании ранее начатого строительства жилого дома, по которому одна сторона (подрядчик) приняла на себя обязательство завершить строительство, а другая (заказчик) – передать первой 40 квартир в собственность в 30-дневный срок после утверждения акта о вводе первой очереди дома в эксплуатацию с оформлением документов в БТИ. Кассационная инстанция квалифицировала этот договор как договор о совместной деятельности13. На мой взгляд, указанный договор, скорее всего, следовало квалифицировать как подрядный, каким стороны его и назвали (хотя название договора само по себе не определяет его правовой природы), а обязанность передачи в собственность подрядчика 40 квартир – в качестве подрядной цены.В судебной практике встречается квалификация договора о долевом участии и в качестве смешанного договора. Так, кассационная инстанция по одному делу, в частности, указала на правильность оценки апелляционной инстан...
Другие файлы:
Договор участия в долевом строительстве. Правовое регулирование инвестиций
Анализ правового регулирования иностранных инвестиций на территории РФ. Обзор особенностей договора участия в долевом строительстве, гарантий прав дол...
О долевом участии в жилищном строительстве
Аукционы и конкурсы. Комментарий судебно-арбитражной практики.
Основная цель работы - выявление "пробелов" правового регулирования отношений, связанных с организацией и проведением торгов на основе анализа судебно...
Договор участия в долевом строительстве
Актуальность темы исследования. Жилище имеет строго целевое назначение. Оно предназначено строго для проживания граждан. Следовательно, правоотношения...
Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве
Суть и форма договора участия в долевом строительстве. Развитие правового регулирования отношений, связанных с договором. Права, обязанности и ответст...
