Особенности купли-продажи жилых помещений
Особенности купли-продажи жилых помещенийРефератВыполнил: студент заочного отделения 62 - УП группы Бердюгин Евгений Сергеевич Томский государственный университет новосибирский юредический институт (филиал)г. Новосибирск 2009ВведениеУдовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудно разрешимых проблем. Так, в царской России жилищный фонд составлял всего 180 млн. кв.м. общей площади, причем 80% - в домах деревянных и к тому же не имеющих элементарных удобств.В советский период истории России данная проблема решалась путем формирования консолидированного государственного и муниципального жилищного фонда, а также жилищного фонда государственных предприятий и учреждений, за которыми сочли необходимым сохранить ранее принадлежащие им жилые помещения (ведомственный фонд) и предоставления гражданам, отвечающим установленным законодательством критериям нуждаемости, жилых помещений этих фондов на условиях найма. С переходом к рыночной экономике претерпели изменения и принципы жилищного законодательства, которая теперь основывается на: признании права частной собственности на жилище в структуре жилищного фонда на равных условиях с публичными формами собственности; приватизации государственного и муниципального жилья; перехода к рынку жилья; демонополизации жилищного хозяйства; утверждения инициативного удовлетворения жилищных потребностей на рынке жилья и, прежде всего, путем строительства или приобретения собственного жилого помещения, а также постепенного перехода на полную оплату проживающими затрат на содержание и ремонт жилья.В современных условиях одним из приоритетных способов улучшения жилищных условий, остается приобретение жилья на вторичном рынке. Это связано, прежде всего, с удорожанием строительства нового жилья, участившимися случаями недобросовестности застройщиков и трудностями в получении земельного участка. Таким образом, конструкция договора купли-продажи жилых помещений является достаточно востребованной в современных условиях, что приводит к необходимости разрешения ряда дискуссионных вопросов, связанных с реализацией положений Гражданского кодекса РФ, устанавливающих требования к условиям, форме, порядку заключения, изменения и прекращения данного договора, на практике.§1. Жилые помещения как объектов гражданского права.Статьёй 130 ГК определены критерии отнесения объектов гражданского права к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки и участки недр.Критерии второй группы – прочная связь объектов с землёй, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимости по физическим свойствам, относятся здания, сооружения и другие объекты.К третей группе относятся объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона.Жилые помещения могут быть отнесены к недвижимости как по второму критерию (невозможность перемещения без ущерба назначению), так и в силу специального указания законе. Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилыми помещениями признаётся изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям закона).Можно сказать, что жилые помещения в гражданско-правовых отношениях – это объекты с особым юридическим режимом недвижимости, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок.Как установлено ч. 1 ст. 16 ЖК РФ и ст. 558 ГК РФ к жилым помещениям относится: жилой дом, часть жилого дома;квартиры, часть квартиры;комната.Необходимо отличать жилые дома – индивидуальные либо блокированной застройки от многоквартирных домов. Жилыми домами признаются индивидуально-определённые здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и индивидуальных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ). Заселённый многоквартирный дом (равно как и кондоминимум) не является единым объектом права. Объектами гражданских прав, недвижимостью в многоквартирном доме является квартиры и иные помещения (жилые и нежилые).Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признаётся структурно обособленное помещение в много квартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящих из одной или нескольких комнат, а также помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признаётся часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ).Обратим внимание на выделенное курсивом отличие части индивидуального жилого дома от квартиры. Признаком многоквартирного дома является не существование двух и более изолированных жилых помещений, а наличие помещений общего пользования, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме - межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, чердаков, подвалов и пр. (ч. 1 ст. 36 ЖК). В ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса, в частности, указаны такие объекты капитального строительства: - отдельно стоящие жилые дома, не более трех этажей, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства); - жилые дома, не более трех этажей, состоящие из не более 10 блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общие стены без проемов с соседним блоком, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки); - многоквартирные дома, состоящие из одной или нескольких блок-секций, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Наличие двух обособленных жилых частей в доме при отсутствии общих помещений не позволяет признать такой дом «многоквартирным» («двухквартирным»). Части индивидуальных жилых домов как самостоятельные объекты недвижимости могут находиться в собственности разных лиц. Например, в так называемых домах «на двух хозяев» в сельской местности либо в индивидуальных жилых домах после реального раздела. Принципиальное отличие правового режима квартир и частей жилых домов заключается в наличии права общей долевой собственности на земельный участок в многоквартирном доме, а также в особых правил ах содержания и эксплуатации. Также необходимо отличать жилые дома от иных жилых строений на дачных и садовых участках - дач и садовых домов без права регистрации проживания. Дачи и садовые дома не относятся к жилым помещениям объектам недвижимости со специальным правовым режимом. При наличии права регистрации проживания (прописки) жилое строение даже на дачном земельном участке является в соответствии с ЖК и Законом о дачных объединениях жилым помещением - жилым домом. Как мы видим, в законодате...
Другие файлы:
Договор купли-продажи жилых помещений
Понятие и существенные условия договора купли-продажи жилых помещений. Процедура заключения договора. Исполнение и расторжение договора купли-продажи...
Особенности правового регулирования купли-продажи жилых помещений
Значение и сфера применения купли-продажи. Жилое помещение как объект договора купли-продажи жилого помещения. Заключение, исполнение и расторжение до...
Договор купли-продажи жилых помещений
Жилые помещения как объекты гражданско-правовых сделок. Понятие, признаки и нормативная база договора купли-продажи жилых помещений. Основные участник...
Купля-продажа жилых помещений
Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости. Особенности. Правовое регулирование. Стороны. Права покупателя недвижимости на земельный уча...
Порядок совершения сделок купли-продажи жилых помещений
Изучение сути и видов сделок купли-продажи жилых помещений. Описание последовательности действий при совершении такой сделки. Предмет договора, цена,...
